čec, 16 2025
Když se někdo stěhuje z bytu, většina největších hádek začíná právě ve chvíli, kdy majitel prochází s nájemníkem jednotlivé místnosti a hodnotí jejich stav. Běžné opotřebení. To slovní spojení slyšíš snad pokaždé, když se řeší, co všechno by se mělo opravovat, a co už jen patří ke stáří bytu. Někdy dokonce rozhoduje o tom, jestli ti majitel vrátí kauci v plné výši, nebo tě čeká nepříjemné překvapení. Ale co přesně to vlastně znamená? Kde končí běžné opotřebení a začíná poškození, za které už odpovídá nájemník?
Běžné opotřebení a jeho hranice
Představ si podlahu, která zažila už pět rodin a koberce skoro pamatují sametovou revoluci. Je zešlapaná stopa u dveří běžné opotřebení, nebo už škoda? Hranice nebývá vždy jasná, a proto bývá tahle otázka jablkem sváru. Český občanský zákoník říká, že pronajímatel nesmí požadovat od nájemníka víc, než je odpovědnost za škody způsobené nad rámec běžného užívání bytu. Právě běžné opotřebení bytu je tím, co vzniká normálním užíváním: vyšlapané linoleum, vybledlé barvy na zdech, mírně odřené rohy stěn, lehké stopy po pověšených obrazech. Malá škrábnutí na kuchyňské lince po několika letech nikoho nepřekvapí – jsou součástí života bytu.
Přesná definice neexistuje, protože každý byt i materiály zastarávají jinak. Zkušenost odborníků – například Asociace nájemního bydlení – potvrzuje, že průměrná životnost malby je asi dva až pět let, podlahy osm až dvacet let (podle typu) a kuchyňská linka obvykle vydrží zhruba deset let při běžném provozu. Pokud se z bytu nestěhuješ s fleky od fixy na všech zdech a dírou po pěstích v koupelně, většina změn na běžné opotřebení opravdu patří.
Kdy už strojek času překročí hranici snesitelnosti? To je přesně ta chvíle, kdy třeba díru ve zdi musel způsobit někdo konkrétní a nebyla výsledkem několika let umírněného bouchání dveřmi. Co je v bytě běžné? Odpověď najdeš v následující tabulce:
| Zařízení | Běžné opotřebení | Poškození/náhrada |
|---|---|---|
| Zeď | Lehce odřené malby, malé otvory od hřebíků | Čmáranice, větší díry, velké fleky |
| Podlaha | Vyšlapaní, drobné škrábance | Propálená, prasklá, hluboké rýhy |
| Použití kuchyně | Stopy používání, lehké obouchání | Zničené spotřebiče, rozbité dvířka |
| Okna, dveře | Povadlý těsnění, běžně poškrábané kliky | Prasklé sklo, uražené kliky |
Když je tedy něco staré a opotřebované, ale ne zničeno, je to ještě v normě. Pokud je ale jasné, že došlo k havárii, úderu nebo třeba zapomenuté vodě ve vaně, škody jdou za tebou jako za nájemníkem.
Co na běžné opotřebení říká zákon
V českých zákonících najdeš pojem běžné opotřebení v několika paragrafech, ale nikdo ho pro jistotu nedefinuje doslova. Zákon z roku 2014 (č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, paragrafy 2208-2224) pouze stanovuje povinnosti nájemce a pronajímatele ohledně údržby a oprav. Jasně určuje, že nájemník musí byt udržovat v obvyklém stavu a platit menší opravy a běžnou údržbu. Větší vady – včetně těch, co nevznikly běžným používáním – má řešit majitel.
Když by měl člověk čekat s přesností na seznam, často narazí na vyhlášku Ministerstva financí č. 308/2015 Sb., která popisuje standardy údržby a správu bytového fondu. I zde ale platí, že konkrétní případy vždy posuzuje pronajímatel a nájemník individuálně. Existuje ale určitá obecná domluva: když ti něco v bytě doslouží jen tím, že jsi je normálně používal, není to tvoje vina. Vynechání pravidelného čištění, úmyslné poškození nebo neohlášená závada, která způsobí další škodu, už vina je. Jak říká Petr Vízner z Poradenského centra pro bydlení:
„Běžné opotřebení je přirozený proces – není fér po nájemníkovi vyžadovat výměnu koberců po pěti letech, když se v bytě bydlí s malými dětmi, ale zároveň není dovoleno nechat byt zdevastovat.“
Máš problém s dohodou? Pokud se při předání bytu neshodnete, rozhoduje nakonec soud. Tam ale často majitelé i nájemníci zapláčou nad výdělkem – protože právní výdaje mohou nakonec překonat cenu opravených věcí. Snaž se tedy vždycky dohodnout v klidu, pokud možno i za přítomnosti svědka nebo pomocí fotodokumentace při vstupu i výstupu z bytu.
Stává se, že majitel přijde na předávku, vytáhne dlouhý seznam škod a požaduje slevu z kauce. Soudy se většinou staví na stranu únosného běžného opotřebení – pokud nejsou prokazatelné známky úmyslného ničení. Tady je pár tipů, jak si vše ulehčit:
- Sežeň si protokol o stavu bytu při nástupu do pronájmu.
- Pořiď si fotky všech rizikových míst – hlavně stěn, koupelny, podlah a kuchyně.
- Nezanedbávej malé opravy – když včas vyměníš těsnění na kohoutku, ušetříš si pozdější starosti s plísní.
- Ptejte se majitele, co považuje on za běžné opotřebení, každý to vidí trochu jinak.
Praktické příklady z praxe a reálné spory
Co znamená běžné opotřebení v konkrétních situacích? Přivedu jednu ze zkušeností, kterou potvrdil i známý realitní makléř. Když se rodina stěhovala z bytu po pěti letech, majitel si stěžoval na zašedlou barvu v koupelně a vyšlapané místo na linu v předsíni. Domáhal se slevy z kauce, prý na novou malbu. Makléř přitom argumentoval tím, že každý byt po letech nutně ztrácí barvy, zejména v místech, kde je největší pohyb. Stejně to posuzují i soudy – pokud majitel sám pravidelně neupravuje stav nemovitosti, nemůže za několik let čekat byt jak ze škatulky.
Sporům zabráníš, pokud se zaměříš na některé konkrétní situace:
- Malé otvory po obrazech jsou typické běžné opotřebení. Když jich je ale dvacet v jedné místnosti, může si majitel stěžovat.
- Zničené těsnění u vany po třech letech používání – běžné, když stav odpovídá stáří. Ale plíseň kvůli zanedbanému větrání už za běžné opotřebení neprojde.
- Škrábance od nábytku na parketách? Ano, pokud jde jen o povrchové stopy, které vznikly běžným stěhováním.
- Hluboké rýhy, fleky od laku nebo popáleniny – to už je škoda nad rámec běžného opotřebení.
- Rozžvýkané rohy dveří od psa – škoda, za kterou odpovídáš ty.
Podle průzkumu Asociace realitních kanceláří ČR (2024) bývá běžné opotřebení častým zdrojem sporů ve zhruba 30 % předávaných bytů. Většina se ale zvládne vyřešit bez dlouhých tahanic, když mají obě strany reálnou představu, co je „běžné“ a co už „neúnosné“.
Jestli si nejsi jistý, vždycky je výhodné se držet zásady přiměřenosti. Pokud se něco pokazí v důsledku dlouhodobého běžného užívání, většinou nahrává situace ve tvůj prospěch. Pokud jsi ale byt používal spíš jako tréninkovou tělocvičnu, pak se připrav na to, že tvoje kauce půjde na opravy.
Jak si pojistit jistotu: Prevence, rady a tipy
Není lepší cesty, jak předejít konfliktům ohledně běžného opotřebení, než sázka na prevenci. Hned na začátku nájmu je potřeba trvat na detailní předávací protokol. Všechno, co v bytě najdeš, popiš co nejpřesněji – stav spotřebičů, podlah, stěn, dveří i kuchyně. Výborná pomůcka jsou i datované fotky – dnes běžná věc díky telefonu v kapse.
Během nájmu nezapomínej drobné opravy řešit hned, jak se objeví. Voda kape? Vyřeš těsnění. Dveře drhnou? Promaž panty. Všechno, co přehlédneš, můžeš při stěhování draze zaplatit. Majitelé často ocení i komunikaci – informuj ho o vadách dřív, než stihnou udělat v bytě vlnu. Pravidelným větráním předejdeš plísním, což je jedna z nejčastějších stížností při předávkách bytů.
Nájemní smlouva může být tvoje nejlepší zbraň, pokud ji máš dobře napsanou. Rozepiš si v ní, co přesně znamená běžná údržba a kde začíná tvůj závazek. Napiš si seznam konkrétních příkladů – vyhneš se tím zbytečným hádkám při stěhování. Vzor smlouvy najdeš třeba na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.
Když už má dojít k předání, neboj se požadovat podrobný předávací protokol – i ten závěrečný. Srovnáš si svůj vstup se svým výstupem. Při nejasnostech je dobré přivolat třetí osobu, klidně i zkušeného makléře. Pokud už vznikne konflikt, zvaž mediaci nebo mimosoudní vyrovnání. Soud je až poslední možnost, protože čas i peníze jsou často cennější než pár škrábanců na parketách.
Jestli se chceš vyhnout zbytečným šarvátkám a stresu, řiď se jednoduchým pravidlem: spravedlnost hledej v tom, co bys sám jako majitel ještě považoval za „normální pro život“. Nikdo nechce skládku, ale ani sterilní muzeum. Bydlení je přece místo, kde má člověk žít, ne pořád lenošit v papuči a bát se dotknout kliky.