Ceny nemovitostí v ČR 2026: Aktuální přehled, regionální rozdíly a prognóza

Za posledních deset let se ceny nemovitostí v České republice změnily natolik dramaticky, že mnozí kupující dnes stojí před dilematem, zda vůbec ještě smířit naději na vlastní hnízdo. Zatímco v roce 2015 byl byt za dva miliony korun běžnou nabídkou, dnes je taková částka spíše výjimkou pro menší jednotky v okrajových lokalitách. Vstupujeme do roku 2026 s trhem, který po krátkém chladnutí během pandemie a následné inflace znovu zrychlil tempo růstu. Proč tomu tak je a co vás čeká, pokud plánujete koupit dům nebo byt?

Trh rezidenčních nemovitostí v Česku patří dlouhodobě k nejdynamičtějším ve střední Evropě. Podle indexu cen domovů (HPI) sledovaného Českou národní bankou (ČNB) byly ceny bytů ve druhém čtvrtletí roku 2024 o 120 % vyšší než v roce 2015. I když tento nominální skok působí děsivě, realita je komplexnější. Po odečtení inflace spotřebitelských cen vzrostly reálné ceny nemovitostí od roku 2015 do roku 2024 stále výrazně - o 44 %. To znamená, že nemovitosti nejenže držely hodnotu, ale staly se aktivem, které roste rychleji než běžné zboží v obchodech.

Kolik dnes stojí typický byt nebo dům?

Pokud se podíváme na aktuální data z portálu ESTAV.cz, která agregují nabídky z celého trhu, vidíme jasný rozdíl mezi novostavbami a starším fondem. Průměrná cena nového rodinného domu v celé ČR dosahuje zhruba 11,8 milionu korun. Nový byt pak stojí v průměru kolem 7,5 milionu korun. Tyto čísla však silně zkresluje Praha, která trh táhne nahoru. Pokud Prahu ze statistik vyřadíme, klesne průměrná cena nového domu na 11 milionů a nového bytu na 7,3 milionu korun.

Pro většinu lidí jsou však zajímavější starší nemovitosti, které tvoří většinu dostupné nabídky. Starší rodinný dům se v průměru prodává za necelých 9 milionů korun (bez Prahy cca 8,5 milionu), zatímco starší byt stojí v průměru 5,7 milionu korun (mimo hlavní město zhruba 5,5 milionu). Znamená to, že i v levnějších krajích se musíte připravit na investici v řádu několika milionů, nikoliv stovek tisíc.

Praha proti zbytku republiky: Obrovský propast

Regionální rozdíly nejsou jen drobnou odchylkou, jde o zcela odlišné světy. Praha dlouhodobě dominuje jako nejdražší lokalita. Nový rodinný dům v hlavním městě stojí v průměru více než 24 milionů korun, což odpovídá jednotkové ceně přes 144 000 Kč/m². U bytů je situace podobná - nový byt v Praze vychází na 11,7 milionu korun, tedy zhruba 185 000 Kč/m². Starší byty, které bývají atraktivnější díky nižší vstupní investici, se v Praze pohybují kolem 10,8 milionu korun (cca 162 000 Kč/m²).

Naproti tomu Středočeský kraj, který funguje jako spádové zázemí metropole, nabízí ceny, které jsou sice vysoké, ale stále dosažitelnější. Nový dům zde stojí kolem 15,4 milionu korun a nový byt 8,1 milionu korun. Nejvýraznější kontrast najdeme v Karlovarském kraji, patřícím k nejlevnějším regionům. Zde se starší byt dá koupit za průměrných 4 milionů korun (jednotková cena pouhých 55 000 Kč/m²) a starší dům za zhruba 7 milionů korun. Rozdíl v ceně za metr čtvereční mezi Prahou a západočeskými okresy je tak třikrát až čtyřikrát vyšší.

I mimo Prahu existují města s vysokou cenovou hladinou. Brno je jasným příkladem, kde průměrná cena bytu podle RealityMIX.cz překročila hranici 9,3 milionu korun. Česká Budějovice dosahují ceny kolem 6,6 milionu korun. Naopak krajská města jako Karlovy Vary mají průměrnou cenu bytu kolem 5,5-5,6 milionu korun, což je sice polovina pražské ceny, ale stále výrazně více než průměr venkovských částí jejich kraje.

Co se děje s paneláky a novostavbami?

Zajímavým trendem posledních let je poměr mezi panelovými a cihlovými byty. Tradičně se považovalo panely za levnější alternativu, ale v době rostoucích cen se dynamika změnila. Panelové byty procentuálně zdražily více než ty cihlové. Důvodem je jejich relativně dostupnější pořizovací cena, která láká první generaci kupujících, kteří nemohou utáhnout dražší novostavby. Tento poptávkový tlak tlačí ceny panelů nahoru a snižuje cenový rozdíl mezi těmito dvěma typy staveb.

V segmentu developerských novostaveb platí jiná pravidla. Vývojáři reagují na vysoké náklady stavbou menších bytů. Každá další etapa projektu si často účtuje navýšení ceny až o 5 %. To znamená, že pokud jste uvažovali o koupi v určitém projektu před rokem, dnes za stejnou plochu zaplatíte výrazně více. Nové projekty v Praze a Brně tak postupně posouvají laťku dostupnosti stále výše.

Prognóza na rok 2026 a dopad hypoték

Co nás čeká v roce 2026? Analýzy společnosti Hyponamír předpokládají mírný, ale stabilní růst cen o 5 až 8 %. Poptávka po bydlení zůstává velmi silná, zejména v Praze a Brně, kde nabídka nových domů dlouhodobě nedokáže pokrýt zájem kupujících. Kombinace silného pracovního trhu a koncentrace vysokých příjmů v těchto metropolích vytváří neustálý tlak směrem nahoru.

Důležitým faktorem jsou úrokové sazby hypoték. Po období nízkých sazeb před rokem 2021, které trh rozjížděly, nastalo v letech 2022-2023 zdražení úvěrů, což vedlo k krátkodobé korekci. V roce 2026 se neočekává zásadní zlevnění hypoték, některé prognózy dokonce počítají s mírným růstem sazeb. Přesto toto nezpůsobilo plošný pokles cen. Prodávající vykazují vysokou cenovou rigiditu - raději čekají na vhodného kupce, než aby přijali výrazné slevy. ČBA Monitor uvádí, že realizované ceny bytů v prvním kvartále 2026 rostly mezikvartálně o 4,2 %, což je již šestý kvartál v řadě, kdy růst cen předčí růst mezd.

Jak zjistit správnou cenu konkrétní nemovitosti?

Při hledání nemovitosti nespoléhejte pouze na inzeráty. Nabídkové ceny mohou být nadhodnocené, aby prodávající získali prostor pro jednání. Pro reálný odhad hodnoty doporučujeme využívat nástroje pracující s daty o realizovaných transakcích, například portál Valuo.cz. Ten umožňuje zjistit, kolik skutečně zaplatili ostatní kupující za podobné byty ve vaší lokalitě. Statistické přehledy serverů jako RealityMIX.cz nebo ESTAV.cz slouží spíše pro hrubou orientaci v regionálních trendech, nikoliv pro ocenění konkrétního objektu.