Co se počítá do nájmu? Nájemné vs. služby v roce 2025 na příkladech a bez kliček

Jedna z nejčastějších hádek u bydlení: co je nájem a co už je „jen“ služba? Kdy má být vyúčtování a co si může pronajímatel přihodit navíc? Tohle rozdělení není detail. Rozhoduje o vaší měsíční platbě, o dluhu při výpovědi, o daních i o tom, jestli dosáhnete na příspěvek na bydlení. Tady je to srozumitelně, česky a bez kliček - jak to v roce 2025 opravdu je podle zákona i praxe.

• TL;DR: Do nájemné patří platba za užívání bytu. Služby (teplo, voda, odpad, osvětlení společných prostor…) jsou zálohy s ročním vyúčtováním podle zákona č. 67/2013 Sb.
• Elektřina a plyn v bytě obvykle nejsou služba - nájemce je má na své smlouvě s dodavatelem. Internet si nájemce platí sám.
• „Fond oprav“, pojištění domu, daň z nemovitosti ani správa SVJ nejsou služby. Pronajímatel je může zahrnout do nájemného, ne účtovat zvlášť jako službu.
• Kauce (jistota) není nájem; u bytů max. trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku).
• Pro výpověď kvůli dluhu se sčítá dlužné nájemné i nezaplacené služby; tři měsíce prodlení = hrubé porušení (§ 2291 občanského zákoníku).

Co přesně patří do nájemného a co už jsou služby

Základní rámec dává občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., hlava II, díl 3 - nájem bytu a domu). Nájem je smlouva o užívání bytu. Platba za nájem (nájemné) je cena za to, že byt smíte užívat. Do nájemného se tedy běžně promítají náklady vlastníka (splátka hypotéky, fond oprav, pojištění, správa SVJ, daň z nemovitých věcí…), ale smluvně jako jedna částka. Tyhle položky se NESMÍ vydávat za „služby“.

Služby spojené s užíváním bytu řeší zákon č. 67/2013 Sb. Patří sem typicky teplo, teplá a studená voda, odvod odpadních vod, provoz výtahu, úklid a osvětlení společných prostor, odvoz komunálního odpadu, provoz STA (společná TV anténa), případně služby domovníka, komíny. Služby se platí formou záloh a 1× ročně se vyúčtují proti skutečnosti. U tepla a teplé vody se rozúčtování provádí podle vyhlášky č. 269/2015 Sb.

Elektřina a plyn v bytě? V drtivé většině případů má nájemce své vlastní smlouvy s dodavateli a platí přímo jim. Pak to není služba pronajímatele a už vůbec ne součást nájemného. Výjimka: pokud se strany dohodnou na „vše v jedné platbě“ a energie zůstávají na pronajímateli - pak jde buď o službu se zálohami a vyúčtováním, nebo o paušál (u tepla a TUV se stejně rozúčtování řeší).

Ještě dvě důležité hrany: Kauce (jistota) není nájem ani služba, je to vratná jistota na krytí dluhů a škod (u bytů max. trojnásobek měsíčního nájemného). A úroky z prodlení nejsou nájem - jsou to sankce za pozdní platby ve výši repo sazby ČNB + 8 p. b. (nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).

Právní rámec v kostce (k náhledu, bez paragrafové džungle):

• Občanský zákoník (89/2012 Sb.): nájem bytu a domu (§§ 2235 a násl.), jistota (§ 2254), zvýšení nájemného (§ 2249), výpověď pro dluh (§ 2291).
• Zákon o službách (67/2013 Sb.): zálohy, vyúčtování a okruh služeb, lhůty a sankce při vyúčtování.
• Vyhláška o rozúčtování tepla a TUV (269/2015 Sb.).
• Nařízení vlády k úrokům z prodlení (351/2013 Sb.).

Jak to správně nastavit ve smlouvě: krok za krokem

Chcete klid? Rozepište peníze ve smlouvě přesně. Tohle je ověřený postup, který používám i v praxi:

1. Oddělte částky: Uveďte měsíční nájemné jako jednu jasnou částku a zvlášť napište „zálohy na služby“ položkově (teplo, voda, odpad… + částky). U energií v bytě přidejte větu, že nájemce má smlouvu přímo s dodavatelem.
2. Přidejte vyúčtování: Uveďte, že služby se vyúčtují 1× ročně dle zákona č. 67/2013 Sb., včetně lhůt (poskytovatel má odevzdat vyúčtování do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období; doplatky/přeplatky do 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemci).
3. Ošetřete změny: Dejte klauzuli, že zálohy lze během roku upravit, pokud dodavatelé zvýší ceny nebo se změní počet osob. U nájemného můžete sjednat indexaci (např. inflace ČSÚ) - nebo využít zákonný mechanismus § 2249 (až na obvyklé nájemné, max. +20 % za 3 roky).
4. Ujasněte energie: Varianta A - nájemce má své smlouvy (doporučeno: férové a přehledné). Varianta B - energie v nájmu/zálohách (nutné vyúčtování, riziko doplatků). Vždy uveďte, kdo dělá samoodečty a kdo hlásí stav při předání.
5. Napište kauci: Výše (max. 3× nájemné), způsob vrácení a co se z ní může započítat (dlužné nájemné, služby, škody). Nechte si v textu prostor na jednostranné započtení po skončení nájmu.
6. Termíny a variabilní symbol: Zdánlivý detail, ale předchází chaosu. Jedna platba = nájemné, druhá platba = zálohy (nebo obě v jednom s rozpadem v předmětu platby).

Proč na tom trvat? Když je to „všechno v jedné částce“, nájemce neví, co je fix (nájem) a co se bude vyúčtovávat (služby). Výsledkem bývají spory, pozdní platby a zbytečné nervy.

Tip z praxe: Máte malý byt 1+kk a v domě centrální teplo? Zálohy nastavte spíš výš a po první topné sezóně je dolaďte. Doplatky za teplo umí zamávat cashflow oběma stranám.

Příklady a modelové rozpočty (Brno 2025)

Čísla se byt od bytu liší, ale realita v Brně 2025 vypadá často takto:

• 1+kk (30-38 m², novější dům): Nájemné 12-16 tis. Kč, zálohy na služby 2,3-3,5 tis. Kč (teplo, voda, odpad, společné prostory). Elektřina: 700-1 200 Kč měsíčně na vlastní smlouvě nájemce.
• 2+1 (55-65 m², zděný dům): Nájemné 15-22 tis. Kč, zálohy 3,0-4,5 tis. Kč. Elektřina 900-1 500 Kč, plyn na vaření cca 150-250 Kč.
• Starší panel s dálkovým teplem: Zálohy na služby bývají vyšší v teple, ale stabilnější díky rozúčtování podle vyhlášky.

Takto může vypadat rozpad plateb u bytu 2+1 v širším centru Brna (3 osoby):

Modelový měsíční rozpočet (2+1, 3 osoby): Nájemné 18 000 Kč. Zálohy: teplo 1 800 Kč, teplá voda 900 Kč, studená voda/stočné 700 Kč, odpad 100 Kč, společné prostory 200 Kč, výtah 100 Kč. Celkem zálohy 3 800 Kč. Elektřina u nájemce cca 1 000 Kč/měs. Plyn v bytě 0 Kč (vše na elektřinu). Celková měsíční zátěž pro nájemce: 22 800 Kč + elektřina.

Poznámka k daním pronajímatele: Z hlediska daně z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) se za příjem z nájmu považuje nájemné. Zálohy na služby, které pronajímatel pouze přefakturuje a vyúčtuje podle skutečnosti, se v praxi neevidují jako zdanitelný výnos (jde o průtok). Vždy ale držte vyúčtování a podklady od dodavatelů, ať jsou čísla průkazná.

Kontrolní seznam, časté pasti a rychlé rozhodovací pravidlo

Rychlá kontrola smlouvy a plateb (zkuste si to projít po řádcích):

• Je ve smlouvě samostatně uvedeno nájemné a samostatně zálohy na služby (položkově)?
• Je napsáno, kdo má smlouvu na elektřinu a plyn (nájemce vs. pronajímatel)?
• Je ve smlouvě vyúčtování služeb s odkazem na zákon 67/2013 Sb. a lhůty?
• Je sjednána výše a pravidla pro kauci (max. 3× nájemné) a její vrácení?
• Je popsána indexace nebo jiný způsob zvyšování nájemného?
• Jsou uvedeny termíny splatnosti a platební údaje (ideálně VS)?

Časté pasti (a jak z nich ven):

• „Všechno v jedné částce“ bez rozpadu: Požádejte o rozdělení na nájemné a zálohy. Bez toho se špatně hlídá vyúčtování a dělá příspěvek na bydlení.
• Fond oprav jako služba: Odmítněte. Může být v nájemném, ale ne jako vyúčtovatelná služba.
• Paušál na služby bez vyúčtování: Je legální, pokud se tak dohodnete. Pozor ale na teplo a teplou vodu - tam se rozúčtování podle vyhlášky řeší. Paušál má smysl jen u bytů s minimem proměnných nákladů.
• Energie na pronajímateli: Fajn pro krátkodobé nájmy, u delších raději převeďte smlouvy na nájemce. Je to průhlednější a spravedlivější.
• „Internet v nájmu“: Berte to jako bonus, ale právně je to mimo služby. Když vypadne, nevzniká právo na slevu z nájemného ze zákona o službách.

Rozhodovací pravidlo (zjednodušeně):

• Je to náklad vlastníka na vlastnictví (fond oprav, pojištění, daň, správa)? → Patří to do nájemného.
• Je to provoz bytu a domu pro užívání nájemcem (teplo, voda, odpad, společné prostory)? → Je to služba se zálohami a vyúčtováním.
• Je to individuální komodita/servis v bytě (elektřina, plyn, internet)? → Typicky mimo - platí nájemce přímo dodavateli.

Mini‑FAQ a co dělat, když se něco pokazí

Počítají se služby do dluhu pro výpověď? Ano. Zpoždění s nájemným a s úhradami služeb alespoň o tři měsíce se považuje za hrubé porušení povinností (§ 2291 OZ). Pronajímatel pak může dát výpověď bez výpovědní doby, ale musí dodržet formality (písemně, s důvodem, poučení o možnosti vznést námitky).

Může mi pronajímatel jednostranně zvednout nájem? Pokud to není ve smlouvě indexované, může navrhnout zvýšení na obvyklé nájemné, nejvýš o 20 % za poslední 3 roky (§ 2249 OZ). Služby (zálohy) může upravit podle změny skutečných nákladů.

Musí být vždy vyúčtování? U služeb ano (zákon 67/2013 Sb.). U tepla a teplé vody se provádí rozúčtování podle vyhlášky 269/2015 Sb. Pokud máte výslovně sjednaný paušál na služby bez vyúčtování, zákon to umožňuje, ale doporučení je držet zálohy s vyúčtováním - je to férovější.

Co všechno se bere jako „náklady na bydlení“ u příspěvku na bydlení? Úřad práce uznává nájemné a regulérní služby spojené s bydlením (teplo, voda, odpad, společné prostory, výtah). Uznává se i elektřina/plyn, pokud jsou na nájemci a doložené. Internet a TV balíčky se neuznávají. U panelových a bytových domů se navíc používají normativní náklady, které stát každý rok aktualizuje.

Může pronajímatel požadovat „paušální balíček“ bez vyúčtování, i když v domě topí dálkově? Může se dohodnout paušál, ale dodavatel tepla stejně dělá rozúčtování a pronajímatel se podle něj typicky orientuje. V praxi je bezpečnější zálohový režim se standardním vyúčtováním.

Kdy má přijít vyúčtování služeb? Poskytovatel služeb (v bytových domech často vlastník bytu, potažmo SVJ) musí doručit vyúčtování do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období (obvykle kalendářní rok). Doplatky a přeplatky se vypořádávají do 4 měsíců od doručení vyúčtování nájemci. Když to pronajímatel nedodá, hrozí sankce podle zákona 67/2013 Sb.

Pronajímatel mi účtuje „správu domu“ nebo „fond oprav“ zvlášť jako službu. Je to OK? Není. To nejsou služby podle zákona. Může je mít zahrnuté v nájemném. Požádejte o opravu rozpisu plateb.

Chci „nájem včetně energií“. Na co si dát pozor? Ujistěte se, že smlouva říká, že jde o zálohy a bude vyúčtování. Paušál bez vyúčtování je sexy jen do prvního skokového zdražení cen - pak je to problém pro obě strany.

Co když pronajímatel zvyšuje zálohy o tisíce bez důvodu? Požádejte o podklady od SVJ/dodavatelů nebo o srovnání skutečné spotřeby z vyúčtování. Bez podkladů to nedává smysl. Pokud je to jednostranné a nesprávné, ozvěte se písemně a navrhněte přiměřenou úpravu.

Jak řešit spory rychle a klidně? Držte se tří zásad: a) všechno písemně, b) držte se zákonných lhůt a podkladů, c) navrhujte konkrétní řešení (splátkový kalendář, dočasná úprava záloh, samoodečet a kontrola měřidel).

Co dál a jak z problémů ven (rychlé scénáře):

• Máte ve smlouvě chaos v platbách: Navrhněte dodatek se strukturovaným rozpadem (nájemné vs. služby), u energií doplňte, kdo má smlouvy a jak se vyúčtují.
• Hrozí doplatek za teplo: Domluvte předběžné navýšení záloh a zkontrolujte nastavení topných těles a poměrových indikátorů, ať nejste „přetopený byt“.
• Nedostali jste vyúčtování: Pošlete výzvu s odkazem na zákon 67/2013 Sb. a rozumnou lhůtou. Když nic, zvažte komunikačně ostřejší krok - předžalobní výzvu přes advokáta.
• Chcete příspěvek na bydlení: Nechte si ve smlouvě rozepsat nájemné a služby, uschovejte faktury za energie a roční vyúčtování. Bez toho úřad papíry vrátí.
• Pronajímatel chce zvednout nájem: Požádejte o srovnání „obvyklého nájemného“ v lokalitě. Bez něj to nejde jen tak „od boku“ a platí limit +20 % za 3 roky.

Držte se jednoduchého pravidla: co užíváte, platíte - ale férově a přehledně. Nájemné je cena za byt, služby jsou provoz bytu a domu, energie v bytě si ideálně držte na sebe. Když to takhle postavíte, ušetříte si nervy i peníze.