Daň z pronájmu nemovitosti v roce 2026: Kompletní průvodce zdaněním výnosu

Pronájem nemovitostí není jen o vyplácení nájmu. Je to komplexní proces zahrnující správné vedení evidence, volbu typu výdajů a dodržování přísných lhůt pro podání daňového přiznání. V tomto článku si rozebereme vše podstatné, co potřebujete vědět pro zdaňovací období roku 2026.

Rozdíl mezi daní z příjmů a daní z nemovitých věcí

Před tím, než začnete počítat konkrétní částky, je nutné rozlišit dvě různé daně, které často pletou dohromady. První je daň z příjmů fyzických osob, která se týká vašeho výnosu z pronájmu. Druhou je daň z nemovitých věcí, kterou platíte jako vlastník bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte, žijete v ní, nebo stojí prázdná.

U daně z nemovitých věcí se v roce 2026 aplikuje inflační koeficient ve výši 1,0. To znamená, že vaše základní daňová povinnost za samotné vlastnictví se v porovnání s rokem 2025 automaticky nezvyšuje. Daň se stanovuje na celý kalendářní rok podle stavu k 1. lednu. Pokud jste nemovitost prodali během roku, stále ji uvádíte v přiznání za ten rok, pokud nedošlo ke změně rozhodných údajů u ostatních nemovitostí. Finanční úřad vám daň vyměří automaticky, pokud nic neměníte.

Zde nastává častý omyl. Někteří majitelé si myslí, že pokud byt užívá nájemce, přechází povinnost platit daň z nemovitých věcí na něj. To není pravda. Poplatníkem je vždy vlastník. Nájemní vztah tuto povinnost nepřenáší.

Jak určit váš daňový základ z pronájmu

Při výpočtu daně z příjmů je klíčové vědět, co přesně považujete za příjem. Nejde jen o částku, kterou vám nájemník převede na účet. Zákon definuje příjem specificky.

• Nájemné: Čistá částka za užívání nemovitosti.
• Zálohy na energie: Zde pozor. Pokud nájemníkovi energii vyúčtováváte (platí skutečnou spotřebu), zálohy nejsou vaším příjmem. Pokud ale máte stanoven paušál a nevyúčtováváte přeplatek ani nedoplatek, jsou tyto zálohy součástí vašeho zdanitelného příjmu.

Proto je zásadní mít v nájemní smlouvě jasně oddělenou položku za nájemné a položku za zálohy na služby. Bez tohoto rozlišení může finanční úřad celou částku považovat za váš příjem.

Paušální výdaje versus skutečné výdaje

Když víte, kolik jste utržili, můžete přejít k druhé straně mince - výdajům. Máte na výběr ze dvou cest, jak snížit svůj daňový základ.

Možnost A: Paušální výdaje

Toto je nejrychlejší a nejjednodušší varianta. Můžete si odečíst až 30 % z vašich příjmů z pronájmu. Tento limit však platí maximálně do částky 600 000 Kč ročně. Pokud tedy máte příjem z pronájmu nižší nebo rovný této hranici, stačí vám pouze přehled o příjmech. Nemusíte sbírat faktury za opravy, malování či revize.

Možnost B: Skutečné výdaje

Tato cesta je vhodná pro ty, kteří mají vyšší náklady na údržbu a provoz nemovitosti. Mezi uznatelné výdaje patří například:

• Opravy a údržba (malování, výměna okapů, revize)
• Hypoteční úroky (viz níže limity)
• Poistení nemovitosti
• Daň z nemovitých věcí
• Sběrné poplatky za odpady

Abychom mohli uplatnit skutečné výdaje, musíme vést evidenci příjmů a výdajů. To znamená, že musíte mít všechny doklady uskladněné po dobu šesti let od konce roku, ke kterému se vztahují.

Limity na odpočet hypotečních úroků

Pokud jste nemovitost financovali úvěrem, úroky jsou jedním z největších nákladů. Od roku 2021 však platí přísnější limity, které rozdělují nemovitosti podle data jejich pořízení.

• Nemovitosti pořízené do konce roku 2020: Lze odečíst úroky až do výše 300 000 Kč ročně.
• Nemovitosti pořízené od roku 2021: Limit je snižován na 150 000 Kč ročně.

Tento rozdíl má zásadní dopad na výši vaší daně. Pokud jste koupili byt v Praze v roce 2023 a platíte vysoké úroky, část nad 150 000 Kč vám nebude uznána jako výdaj. Musíte si proto pečlivě hlídat datum převodu vlastnického práva.

Daňové sazby a slevy na dani

Po určení základu daně (příjem minus výdaje) přichází na řadu samotná sazba. V České republice platí progresivní systém.

Základní sazba je 15 %. Tato sazba se aplikuje na část daňového základu, která nepřesahuje hranici 1 676 052 Kč. Pokud je váš celkový daňový základ (včetně příjmů z práce nebo jiných zdrojů) vyšší, část nad tuto hranici se zdaní sazbou 23 %.

Příjem z pronájmu se započítává do celkového daňového základu. To znamená, že pokud pracujete a máte vysoké příjmy z hlavního zaměstnání, může se stát, že i menší příjem z pronájmu bude zatížen vyšší sazbou 23 %, protože přesáhnete celkový limit.

Než zaplatíte finální částku, můžete využít zákonné slevy na dani:

• Základní sleva na poplatníka: 30 840 Kč ročně (nárok má každý).
• Sleva na manželku/manžela: Pokud jeho/její příjmy nepřesahují určité limity.
• Sleva na děti: Pro děti do 24 let studující nebo mladší 18 let.
• Sleva na školkovné: Za dítě do 3 let.

Pravdou je, že mnoho lidí zapomíná na slevu na poplatníka, která jim může ušetřit statisíce korun. Vždy ji uplatněte, pokud ji ještě neuplatnil váš zaměstnavatel.

Lhůty a sankce při daňové kontrole

Čas je v daňovém řízení na straně těch, kteří dodržují pravidla. Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2026 musíte podat nejpozději do 31. března 2027. Pokud využíváte pomoc daňového poradce, máte čas až do 31. května 2027.

Co se stane, když vám přijde kontrola? Finanční úřad může doměřit daň, pokud zjistí, že jste neuvedli veškeré příjmy nebo neoprávněně uplatnili výdaje. Kromě doměřené daně hrozí další sankce:

• Penále: Ve výši 20 % z doměřené daně.
• Úrok z prodlení: Odpovídá repo sazbě ČNB zvýšené o 8 procentních bodů. Úrok běží od původního dne splatnosti daně.

Při kontrole příjmu z pronájmu finanční úřad často používá metodu srovnatelných cen. Pokud budete tvrdit, že jste byt pronajímali za poloviční tržní cenu, úřad vám to nemusí věřit a dopočítá příjem podle průměrných cen v dané lokalitě. Výdaje pak buď odhadne, nebo uplatní paušál 30 %. Proto je nejlepší mít transparentní smlouvu a bankovní výpisy.

Pronájem versus ubytovací služby

Poslední důležitý aspekt je rozlišení mezi dlouhodobým pronájmem a poskytováním ubytovacích služeb. Pokud pronajímáte byt na delší dobu (např. několik měsíců nebo více), jde o příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů. Pokud ale provozujete krátkodobé ubytování (typické pro Airbnb nebo Booking.com), jedná se o příjem ze samostatné činnosti dle § 7.

Tohle rozlišení je kritické. U samostatné činnosti máte jiné možnosti odpočtu výdajů (paušál 40 % nebo 60 %) a také jiné evidenční povinnosti. Pokud se zaměníte, riskujete nejen doměření daně, ale i pokuty za neplnění povinností spojených s živností. Pro běžného majitele jednoho bytu je ale dlouhodobý pronájem dle § 9 obvykle jednodušší a méně administrativně náročný.