Daň z pronájmu nemovitosti vs. daň z prodeje: Klíčové rozdíly, které musíte znát

Když vlastníte nemovitost a uvažujete o jejím pronájmu nebo prodeji, musíte si jasně rozlišit, jak se vypočítá daň v každém případě. I když obě formy příjmů padají pod stejnou daňovou kategorii - příjmy fyzických osob - jejich zdanění je zásadně odlišné. Mnoho lidí si myslí, že pokud platí 15 % daně, je to všechno stejné. Ale to je velký omyl. V tomto článku vám řeknu přesně, kde leží rozdíly, jak se počítají zisky, co můžete odpočítat a kdy se můžete osvobodit.

Daň z prodeje nemovitosti: Platíte jen z zisku

Daň z prodeje nemovitosti se neplatí z celkové prodejní ceny, ale pouze z zisku. Zisk je rozdíl mezi cenou, za kterou nemovitost koupíte, a cenou, za kterou ji prodáte. Příklad: Koupili jste byt za 5 milionů korun a prodáte ho za 7 milionů. Daň se počítá pouze z 2 milionů korun zisku, nikoli z celých 7 milionů.

Standardní sazba je 15 %. Ale pokud celkový daňový základ vaší rodiny za rok 2025 přesáhne 1 676 052 korun, pak částka nad touto hranicí se zdaňuje 23 %. Toto platí pro všechny pasivní příjmy dohromady - tedy i příjmy z pronájmu, úroků nebo dividend.

Co můžete odpočítat? Všechny náklady, které jste skutečně vynaložili na přípravu prodeje. To zahrnuje:

• pořizovací cenu nemovitosti (včetně poplatků za notáře, registračních poplatků)
• právní náklady a znalecké posudky
• opravy a rekonstrukce provedené před prodejem
• provize realitnímu makléři
• náklady na vyklízení nebo údržbu před prodejem

Pokud jste nemovitost dostali v dědictví, pořizovací cena je ta, kterou uvedl soud. Pokud jste ji dostali v daru, použije se znalecky určená tržní cena z doby darování. Pokud jste nemovitost koupili bez úplaty (např. při výstavbě na pozemku), musíte doložit její hodnotu znaleckým posudkem.

Daň z pronájmu nemovitosti: Každoroční povinnost

Příjem z pronájmu je opakující se. Každý rok, kdy pronajímáte byt nebo dům, musíte tento příjem hlásit. Daň se také počítá ze zisku - rozdílu mezi příjmy a výdaji. Ale zde se liší způsob výpočtu.

První možnost: skutečné výdaje. Můžete odpočítat vše, co jste skutečně zaplatili za nemovitost:

• opravy a rekonstrukce
• údržba (např. výměna klimatizace, vytápění)
• pojištění nemovitosti
• odpisy (výpočet podle doby užívání nemovitosti)
• úroky z úvěru na koupi nemovitosti
• poplatky za správu nemovitosti

Druhá možnost: paušální výdaje. Tady to je jednodušší. Stačí, že od příjmů odečtete 30 %. Ale ne víc než 600 000 korun ročně. Například pokud jste měli příjem 1 200 000 korun, odpočítáte 360 000 (30 %). Zbývá 840 000, na které se počítá 15 % daň - tedy 126 000 korun.

Je důležité: Příjmem z pronájmu je pouze částka, kterou nájemce platí za užívání nemovitosti. Pokud nájemce platí za elektřinu, vodu nebo internet, tyto částky nejsou příjmem. Nezahrnujete je do daňového základu.

Klíčové rozdíly v tabulce

Porovnání daně z pronájmu a daně z prodeje nemovitosti

Aspekt	Daň z pronájmu	Daň z prodeje
Typ příjmu	Opakující se (každý rok)	Jednorázový (při prodeji)
Základ daně	Příjmy minus výdaje	Prodejní cena minus pořizovací cena
Standardní sazba	15 %	15 %
Zvýšená sazba	23 % (při překročení hranice 1 676 052 Kč za rok)	23 % (při překročení stejné hranice)
Výdaje k odpočtu	Skutečné nebo paušální 30 %	Skutečné náklady na pořízení a prodej
Osvobození	Není možné	Možné při splnění 3 podmínek (např. vlastnění více než 5 let)
Právnické osoby	21 %	21 % (jako součást podnikání)

Osvobození od daně z prodeje: Kdy to funguje?

Tady je jedna z nejčastějších otázek: Můžu se osvobodit od daně, když prodám byt? Ano - ale jen pokud splníte všechny tři podmínky podle zákona o daních z příjmů:

1. Nemovitost jste vlastnili minimálně 5 let od data jejího pořízení.
2. Nemovitost jste používali jako vlastní bydlení po dobu nejméně 2 roky.
3. Prodej nemovitosti není součástí podnikání (např. nejste realitní makléř).

Pokud například jste byt koupili před 7 lety, žili v něm 3 roky a pak jste ho pronajímali, můžete se osvobodit. Ale pokud jste ho koupili jen proto, abyste ho po půl roce prodali, daň platíte.

U pronájmu takové osvobození neexistuje. I když byt vlastníte 20 let, každý rok, kdy ho pronajímáte, musíte příjem hlásit a platit daň.

Co se stane, když příjmy nehlásíte?

Nejde o to, jestli se to dá schovat. Finanční úřady mají přístup k datům z registru nemovitostí, z nájemních smluv a i z platform jako Airbnb. Pokud nehlásíte příjem z pronájmu, můžete být předmětem kontroly.

Pokud zjistí, že jste měl příjem, ale nehlásil jste ho, dopočítají ho. Jak? Podle srovnatelných cen v oblasti. Například pokud jste pronajímal byt v Jabloneci nad Nisou za 15 000 Kč měsíčně, ale nehlásil jste to, úřad může stanovit, že jste měl příjem 14 000 Kč měsíčně (podle tržních cen). Pak přičtou 12 měsíců a odečtou paušální 30 %. Daň pak bude 15 % z toho, co zbyde.

Nejenže zaplatíte daň, ale i pokutu a úroky za zpoždění. A to je víc, než kdybyste to hned hlásili.

Co když máte i zaměstnání a pronajímáte?

Nejde o to, jestli jste zaměstnanec nebo OSVČ. Pokud pronajímáte nemovitost, příjem z ní není příjmem ze samostatné výdělečné činnosti. To znamená:

• Nemusíte platit sociální a zdravotní pojištění na tento příjem.
• Příjem z pronájmu se nezapočítává do hranice pro výši daňového základu, která se týká vašeho zaměstnání.

Prostě: máte plný plat a ještě pronajímáte byt? Daň z pronájmu se počítá samostatně, bez dopadu na vaše odvody.

Krátkodobý pronájem (Airbnb): Zvláštní pravidla

Pokud pronajímáte nemovitost přes Airbnb nebo jinou platformu, jde o krátkodobý pronájem. A to má své specifiky:

• Musíte mít živnostenské oprávnění (např. „pronájem nemovitosti“).
• Odvoďte sociální a zdravotní pojištění - to není volitelné.
• Příjmy se počítají stejně jako u dlouhodobého pronájmu - 15 % z příjmů minus výdaje nebo paušálně 30 %.

Nezapomeňte: Pokud jste dříve pronajímali jen na dlouhou dobu a teď začínáte s Airbnb, musíte se hlásit k živnosti. Jinak riskujete pokutu a doplatek daně.

Závěr: Která volba je pro vás lepší?

Neexistuje univerzální odpověď. Pokud chcete pravidelný příjem a máte nemovitost, kterou nechcete prodávat - pronájem je lepší volba. Platíte každý rok, ale máte kontinuitu a můžete využít paušální výdaje.

Pokud jste vlastnili nemovitost déle než 5 let a používali jste ji jako bydlení - prodej může být bez daně. Ale pokud jste ji koupili jako investici, nebo jste ji vlastnili jen 2 roky, daň z prodeje bude významná.

Pamatujte: V obou případech je klíčové dokumentovat všechny náklady. U prodeje to znamená faktury, smlouvy, znalecké posudky. U pronájmu to znamená účty za opravy, pojištění, úvěrové splátky.

Nezaměňujte příjmy s příjmy. A nevěřte, že „to se nějak vyřeší“. Daňový úřad vědí, co děláte. A vědí to lépe než vy.