Dokumentace potřebná k prodeji nemovitosti: Úplný seznam pro prodávající v ČR

Co všechno musíte mít připravené, když prodáváte nemovitost?

Prodej nemovitosti není jen otázka nalezení kupujícího a podepsání smlouvy. Pokud chcete, aby celý proces proběhl rychle, bez překážek a bez nečekaných nákladů, musíte mít všechny dokumenty dokumentace prodej nemovitosti v pořádku ještě předtím, než inzerát vyvěsíte. V České republice to není doporučení - je to zákon. A od 1. ledna 2024 se pravidla zpřísnila. Mnoho lidí si myslí, že stačí mít výpis z katastru a smlouvu. To je špatně. Bez správné dokumentace se prodej může tažit měsíce, nebo dokonce zcela zhroutit.

Představte si: inzerát vyvěšený, zájemci přicházejí, jednoho dne se najde ten správný. Všechno vypadá ideálně. Až přijde čas na podpis kupní smlouvy - a zjistíte, že nemáte kolaudační rozhodnutí. Nebo PENB je zastaralý. Nebo SVJ vám nevydalo potvrzení o bezdlužnosti, protože jste zapomněli zaplatit příspěvek na fond oprav. Všichni se zastaví. Kupující se začne obávat rizik. A vy? Ztrácíte čas, peníze a nervy.

Právní základ: Proč je dokumentace povinná?

Nejde jen o dobrý zvyk. Podle občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) má prodávající povinnost předat kupujícímu nejen samotnou nemovitost, ale i všechny dokumenty, které k ní patří. To je jasně uvedeno v § 2087. A co je důležité: tato povinnost nezmizela ani s novým stavebním zákonem z roku 2024. I když ten nový zákon explicitně neuvádí, že musíte předat projektovou dokumentaci, občanský zákoník to stále vyžaduje. Advokátní kancelář ARROWS to v březnu 2024 jasně potvrdila: "Prodávající má povinnost odevzdat kupujícímu projektovou dokumentaci společně s předmětem koupě."

Je to logické. Kupující nechce koupit dům, o kterém neví nic. Chce vědět, jaká je jeho skutečná stavba, kdy byl postaven, zda byly provedeny legální úpravy, zda je bezpečný. Dokumentace je jeho záruka. A vaše záruka, že nebude žádný spor po prodeji.

Základní dokumenty: Kdo jste a co vlastníte?

Tady začíná každý prodej. Bez těchto tří dokumentů se vůbec nedostanete dál.

• Výpis z katastru nemovitostí - ukazuje přesnou polohu, plochu, kategorii (např. pozemek, byt, dům) a právní stav. Získáte ho na katastrálním úřadě nebo online přes Nahlížení do katastru nemovitostí - to je zdarma a trvá pár minut.
• List vlastnictví (LV) - je to detailní přehled, kdo je vlastníkem, jaké má práva, a jestli jsou na nemovitosti závazky (např. hypotéka, zástavní právo). Bez LV nevíte, zda je nemovitost volná od zátěží.
• Nabývací titul - to je dokument, kterým jste nemovitost získali. Může to být kupní smlouva, dědické rozhodnutí, darovací smlouva nebo soudní rozhodnutí. Pokud jste dědili část nemovitosti a druhou koupili, může být více titulů. Každý musíte mít.

Tyto dokumenty se často považují za samozřejmost. Ale často se stává, že lidé je nemají. Někdo je ztratil, někdo je nechal u bývalého vlastníka. Pokud je nemáte, musíte je vyžádat. To může trvat týdny. Nečekajte až bude zájemce na dveřích.

Technická dokumentace: Co je v zemi a ve zdi?

Tady začíná ta část, kterou většina prodávajících přehlíží - a potom se diví, proč se prodej zdržuje.

• Projektová dokumentace - plány, výkresy, technické popisy stavby. I když nový stavební zákon z roku 2024 tuto povinnost neuvádí, občanský zákoník ano. Pokud jste dům postavili sami nebo ho nechali přestavět, měli byste mít tyto dokumenty. Pokud je nemáte, musíte je nechat vyhotovit znovu - to stojí 15 000 až 30 000 Kč a trvá 4-8 týdnů.
• Kolaudační rozhodnutí - to je oficiální potvrzení, že stavba odpovídá stavebnímu povolení a územnímu rozhodnutí. Bez něj je nemovitost právně neplatná. Pokud jste stavěli po roce 2007, měli byste ho mít. Pokud ne, musíte ho vyžádat u stavebního úřadu - ale to je složité a často nemožné, pokud nejsou plány.
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) - je povinný pro většinu budov. Výjimky jsou jen garáže, rekreační domy menší než 50 m² a staré domy bez rekonstrukce. PENB stojí 4 000-8 000 Kč. A pokud ho nemáte, prodej se zastaví. Uživatel "PetrCZ" na fóru hledasenemovitost.cz měl prodej bytu zdržený o 6 týdnů kvůli chybějícímu PENB. To je 6 200 Kč a dva měsíce čekání.

Nezapomeňte: od 1. ledna 2024 je povinností každého vlastníka uchovávat dokumentaci v aktuálním stavu. To znamená, že pokud jste dělali úpravy - například výměnu oken nebo izolaci střechy - musíte dokumentaci aktualizovat. Jinak je neplatná.

Dokumentace pro byty: Co ještě potřebujete?

Prodej bytu je jiný příběh než prodej domu. Většina problémů tu vzniká ne s vlastním bytem, ale s celou budovou.

• Potvrzení o bezdlužnosti od SVJ - to je nejdůležitější dokument pro bytové jednotky. Musíte mít potvrzení, že nemáte žádné dluhy za vodu, topení, údržbu, fond oprav nebo jiné služby. SVJ na to má 5-7 pracovních dní. Pokud jste něco zapomněli zaplatit, může to stát 5 000 Kč až 20 000 Kč - a to ještě před prodejem.
• Poslední roční vyúčtování služeb - nejen potvrzení, ale i konkrétní částky. Kupující chce vědět, kolik se mu připíše nebo odečte při převodu.
• Dokumentace o společných částech budovy - pokud jste v budově s výškovou výstavbou, může být vyžadována i dokumentace o technickém stavu výtahů, rozvaděčů nebo topných systémů. To se obvykle požaduje při větších transakcích nebo pokud je budova stará.

Na realitním portálu oknonemovitosti.cz uživatelka "Eva_M" prodala svůj rodinný dům v Praze za 2 měsíce - a jediný důvod, který uvedla: "Měla jsem všechno připravené. Dokonce jsem měla i potvrzení o bezdlužnosti k obci.“

Co může způsobit problémy? Nejčastější chyby prodávajících

Průzkum realitní společnosti Anomia z ledna 2024 ukázal: 78 % transakcí s neúplnou dokumentací trvalo průměrně 98 dní. S kompletní dokumentací to bylo 42 dní. Co je nejčastější chybou?

• Zapomenutí PENB - to je číslo jedna. Mnoho lidí si myslí, že to není nutné. Je.
• Neaktuální dokumentace - pokud jste v roce 2020 přestavěli koupelnu a nezaznamenali to, dokumentace je falešná. To může vést k požadavku na opravy po prodeji.
• Chybějící kolaudační rozhodnutí - pokud jste stavěli bez povolení, může to být problém. Někdy se to dá napravit, ale je to drahé a složité.
• Nedostatečné potvrzení o bezdlužnosti - někdy se SVJ odmítne vydat potvrzení, pokud je dluh malý. To je chyba. Kupující to nechce riskovat.

Podle Ministerstva pro místní rozvoj 35 % všech sporů při prodeji nemovitostí v ČR souvisí právě s neúplnou stavební dokumentací. To je každý třetí prodej.

Co dělat, když dokumentace chybí?

Není to konec světa. Ale musíte to vyřešit předtím, než zahájíte prodej.

1. Zkontrolujte stavební úřad - tam mají všechny původní plány. Pokud jste stavěli po roce 1990, pravděpodobně je tam.
2. Kontaktujte architekta nebo projektanta - pokud víte, kdo stavbu navrhl, může vám pomoci najít dokumenty nebo vyhotovit nové.
3. Zakážte novou dokumentaci - pokud nic nenajdete, musíte zadat vyhotovení nové projektové dokumentace autorizovanému projektantovi. To stojí 15 000-30 000 Kč a trvá 4-8 týdnů.
4. Získejte PENB - najděte certifikovaného energetického specialistu. Většina z nich přijede do 2-3 dní.
5. Požádejte o potvrzení o bezdlužnosti - nečekejte, až bude zájemce. Požádejte SVJ a obec hned teď.

Nezapomeňte: pokud jste vlastníkem více než 5 let, nemusíte předávat projektovou dokumentaci - ale jen pokud jste ji neměli k dispozici. Pokud jste ji měli a ztratili, musíte ji obnovit.

Kolik to stojí a jak dlouho to trvá?

Tady je přehled reálných nákladů a časů:

Pokud máte všechno připravené, celý proces přípravy trvá 2-4 týdny. Pokud ne, může to trvat i rok.

Co se změnilo od ledna 2024?

Od 1. ledna 2024 se změnila jedna věc, která může mít velký dopad: vlastník musí dokumentaci uchovávat v aktuálním stavu. To není jen doporučení - je to zákon. Pokud jste provedli úpravy, musíte je zaznamenat. Pokud ne, může být vaše nemovitost považována za nelegální - i když byla postavena před 30 lety.

Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje do konce roku 2024 zavést digitální archiv stavební dokumentace. To znamená, že v budoucnu budete dokumenty mít přístupné online. Ale to ještě není realita. Dnes musíte mít všechno ve fyzické podobě.

Realitní komora ČR předpovídá, že podíl transakcí s neúplnou dokumentací se do konce roku 2025 sníží z 42 % na 28 %. Ale to znamená, že i nadále bude každý čtvrtý prodej zdržován kvůli dokumentaci. Nechte se z toho vyhnout.

Závěr: Dokumentace je vaše největší výhoda

Nemovitost není jen kamení a střecha. Je to právní a technický systém. A jakýkoli systém bez dokumentace je nebezpečný. Pokud máte všechny dokumenty připravené, prodej bude rychlý, bezpečný a bez stresu. Kupující vám bude důvěřovat. Realitní zprostředkovatel vás bude doporučovat. A vy budete mít klid.

Nečekejte, až vám někdo zavolá a řekne: "Mám zájem, ale potřebuji PENB." Začněte teď. Vezměte si papír, seznamte si dokumenty, zavolejte SVJ, vyžádejte výpis. Udělejte to za 3 dny. A pak si sedněte a odpočívejte - protože prodej už nebude problém.