Důležité náležitosti kupní smlouvy na byt a dům v České republice

Co musí obsahovat kupní smlouva na byt nebo dům, aby byla platná?

Kupní smlouva na byt nebo dům není jen papír, který podepíšete a zapomenete. Je to právní záruka, že se staneš vlastníkem nemovitosti. Pokud něco chybí, můžeš zůstat bez bytu i bez peněz. V České republice to řídí Občanský zákoník a katastrální zákon. A podle statistik z roku 2023 se přibližně 30 % sporů o nemovitosti vyskytuje právě kvůli chybějícím nebo nejasným ustanovením v smlouvě.

Nejde tedy jen o to, že „se to tak dělá“. Kupní smlouva musí splňovat přesné požadavky zákona. Jinak katastrální úřad smlouvu nezapisuje. A pokud není zapsaná do katastru nemovitostí, nejsi vlastníkem. Ani když jsi zaplatil všechny peníze.

Čtyři základní náležitosti, bez kterých smlouva neplatí

Podle zákona musí kupní smlouva obsahovat čtyři základní prvky. Bez nich není smlouva platná. A žádný realitní makléř, ani advokát, ani notář to nezvládne obejít.

1. Identifikace stran - Musíš v ní jasně uvést, kdo prodává a kdo kupuje. Pro fyzické osoby to znamená: jméno, příjmení, rodné číslo (nebo datum narození, pokud ho nemáš) a trvalý bydliště. Pro právnické osoby je potřeba název, sídlo a IČO. Nezapisuj „pan Novák“ - napiš „Jan Novák, rodné číslo 750101/1234, bydliště Praha 4, Ulice 123“.
2. Identifikace nemovitosti - Tady se dějí nejčastější chyby. Pro byt je nutné uvést: číslo bytové jednotky, list vlastnictví, katastrální území a podíl na společných částech domu. Pro dům: číslo popisné, parcelní číslo, připojení na vodu, odpad, plyn, elektřinu a případná věcná břemena - třeba právo chůze nebo jízdy. Pokud je dům v památkové zóně, musí být uvedeno i to. Neříkej „byt v domě na rohu“ - použij údaje z katastru. Když si nejsi jistý, vyžádej si výpis z katastru nemovitostí.
3. Kupní cena - Musí být vyjádřena konkrétní částkou v českých korunách. Ne „přibližně 3 miliony“ - napiš „3 150 000 Kč“. Pokud je cena závislá na nějakém podmínkách - třeba na splnění úprav - musí být jasně popsáno, jak se ta cena určí. V praxi se v ČR používá jen CZK. Jiné měny nejsou přijímány pro zápis do katastru.
4. Podpisy a datum - Musí být podepsána oběma stranami. A podpisy musí být úředně ověřeny. To znamená, že musíš jít na úřad, kde ti někdo potvrdí, že jsi skutečně ty, kdo podepisuje. Nebo to můžeš udělat u notáře. Pokud podpis není ověřený, smlouva je neplatná. A ne, nemůžeš podepsat na jedné stránce a druhý na druhé - všechny podpisy musí být na stejné stránce smlouvy.

Doplňkové ustanovení, která zabraňují problémům

Zákon nevyžaduje všechno, co by mělo být v smlouvě. Ale ti, kdo už někdy měli problémy, vědí: bez těchto bodů se můžeš dostat do velkých potíží.

• Prohlášení o právní nezávadnosti - Prodávající musí písemně potvrdit, že na nemovitosti nejsou žádná zástavní práva, nároky, soudní spory nebo jiné závazky. Pokud to nechce udělat, neuzavírej smlouvu. To je základní ochrana pro tebe.
• Podrobný popis stavu nemovitosti - Uveď, co je součástí prodeje: kuchyňské linky, linkové věci, klimatizace, parkety, nábytek. Pokud se něco po prodeji „neobjeví“, chceš mít to písemně. Napiš: „K prodeji patří kuchyňská linka značky Siemens, všechny záclony, klimatizace v obývacím pokoji.“
• Datum a způsob předání - Kdy se ti byt nebo dům předá? Kdo bude zodpovědný za odstranění odpadu po vyklizení? Kdo zaplatí za výměnu zámků? To vše musí být jasně uvedeno. Pokud se to nedohodne, můžeš zůstat v bytě, kde ještě žije bývalý majitel.
• Způsob úhrady - Neříkej „zaplatím při předání“. Uveď, kdy, jak a kam. Nejčastější a nejbezpečnější způsob je úschova u notáře nebo advokáta. Peníze tam zůstanou, dokud není zápis do katastru dokončen. Pokud se smlouva zruší, peníze se vrátí. V ČR se tato metoda používá u přibližně 65 % profesionálních transakcí.
• Přechod nebezpečí škody - Od kdy jsi zodpovědný za poškození nemovitosti? Obvykle to je den, kdy je smlouva zapsaná do katastru. Ale můžeš se dohodnout i jinak - třeba od dne předání klíčů. Ale to musí být písemně.
• Smluvní pokuty a odstoupení - Co se stane, když ty nezaplatíš? Co když prodávající nevyklidí? Uveď, kolik je pokuta, kdy a jak se vymáhá. To ti ušetří roky soudních procesů.

Co se stane, když smlouva není správně složená?

Když chybí některá z povinných náležitostí, katastrální úřad smlouvu nezapisuje. A to znamená:

• Nestaneš se vlastníkem - ani když jsi zaplatil 100 % ceny.
• Prodávající může smlouvu zrušit a tvé peníze nevrátit.
• Banka ti neudělí hypotéku, protože nemáš zápis.
• Pokud se něco stane - třeba požár - nemáš žádné právo na náhradu.

Nejčastější chyby, které vidím v praxi: neúplný popis bytu, neověřené podpisy, nejasná cena, nebo vůbec žádné prohlášení o bezdlužnosti. A většinou to přijde až po zaplacení peněz. A pak je příliš pozdě.

Co musíš udělat před podepsáním smlouvy

Nečekáj, až ti ji přinesou k podepsání. Udělej si vlastní kontrolu.

1. Získej výpis z katastru nemovitostí - Na webu www.cuzk.cz nebo přes notáře. Porovnej, co je napsané v smlouvě, s tím, co je v katastru. Pokud se liší - neuzavírej.
2. Proveď fyzickou kontrolu - Projdi byt nebo dům. Zkontroluj, zda je všechno v pořádku, co je v smlouvě. Zkontroluj, zda nejsou přítomné skryté vady - třeba vlhkost, špína, poškozené potěry.
3. Zkontroluj, zda prodávající má vlastnické právo - Výpis z katastru ti ukáže, kdo je vlastník. Pokud je to někdo jiný než ten, kdo podepisuje - neuzavírej.
4. Požádej o prohlášení o bezdlužnosti - Pokud ti ho nechce dát - hledej jinou nemovitost.
5. Použij úschovu peněz - Nikdy neplatí přímo prodávajícímu. Vždy přes notáře nebo advokáta. To ti zaručí, že peníze nezmizí, pokud se smlouva nezrealizuje.

Co se děje v praxi - příklady z reálných případů

V roce 2023 bylo v ČR uzavřeno přes 85 000 kupních smluv na byty a 35 000 na domy. A každý rok se objeví desítky případů, kdy lidé přišli o peníze nebo byt.

Jedna žena z Brna zaplatila 2,8 milionu Kč za byt. Smlouva měla chybějící identifikaci podílu na společných částech. Zápis do katastru nebyl možný. Prodávající se pak „ztratil“. Peníze nevrátil. Soud trval dva roky. Nakonec jí vrátili jen 1,2 milionu.

Naopak rodina z Jablonce nad Nisou, která koupila dům, měla všechny body jasně uvedené: přesný popis, výpis z katastru, prohlášení o bezdlužnosti, úschova peněz, datum předání. Vše proběhlo za tři týdny. Bez problémů. Bez soudů. Bez stresu.

Co se bude měnit v budoucnu

Ministerstvo spravedlnosti připravuje změny katastrálního zákona, které by měly zjednodušit identifikaci nemovitostí, zejména u starých budov. Také se připravuje digitalizace celého procesu zápisu - třeba elektronické podpisy a přímý přenos dat z katastru do smlouvy.

Ale to neznamená, že můžeš přehlížet detaily. Dokud nebudeš mít jasnou, úplnou a správně podepsanou smlouvu - neuzavírej. Technologie ti pomůže, ale nezastoupí ti právní znalost.

Co dělat, když už máš smlouvu, ale nejsi si jistý?

Nikdy neuzavírej smlouvu bez toho, abys ji nechal přečíst právníkovi. Ne musíš platit 10 tisíc za advokáta - stačí 1 500-2 500 Kč za kontrolu. To je investice, která ti může ušetřit stovky tisíc.

Nebo alespoň se obrati na notáře. Oni nejen ověřují podpisy - mají zkušenosti s tím, co se v praxi děje. A vědí, co musí být v smlouvě, aby to nevyšlo na chybu.