Jak doložit vlastní zdroje k hypotéce na byt v České republice 2025

Proč banky vyžadují vlastní zdroje k hypotéce?

Než se pustíte do sběru dokumentů, pochopte, proč vůbec musíte mít vlastní peníze. V roce 2025 je to stále základní pravidlo. Česká národní banka (ČNB) stanovila, že hypotéka nemůže překročit 90 % hodnoty bytu. To znamená: pokud si chcete koupit byt za 4 miliony korun, musíte mít alespoň 400 000 Kč svých peněz. Ne půjčených, ne od rodičů, ne z úvěru ze stavebního spoření - skutečně svých.

Toto pravidlo nevymysleli jen tak. Cílem je zabránit lidem, aby si na byt půjčili tolik, že by je to zničilo. Když se cena nemovitosti zhroutí (a to se stává), banka musí mít jistotu, že klient má něco na zálohu. Pokud máte 10 % vlastních prostředků, znamená to, že jste se vlastně zapojili do rizika. A to banky chtějí.

Co se počítá jako vlastní zdroje?

Není to jen to, co máte na běžném účtu. Banky se dívají na původ peněz. Zde je přehled, co funguje a co ne:

• Co funguje: Našetřené peníze na běžném nebo spořicím účtu, které jste měli minimálně 30 dní (některé banky vyžadují 3 měsíce), prodej staré nemovitosti, dědictví, darování (pokud máte darovací smlouvu a doložíte její registraci u katastru), peníze z prodeje auta, akcií nebo jiného majetku.
• Co nefunguje: Spotřebitelský úvěr, půjčka od rodičů (dokonce i pokud vám to řeknou „je to dárek“, banka to zkontroluje), úspory ze stavebního spoření (to je úvěr, ne vlastní zdroj), peníze z předplatného nebo příjmy z YouTube (pokud nemáte pravidelný příjem a daňové přiznání).

Nejčastější chyba? Lidé si půjčí od rodičů 300 000 Kč, převedou to na účet a řeknou bankě: „To jsou moje úspory.“ Banka to zkontroluje - zjistí, že peníze přišly z jiného účtu, který patří rodičům - a hypotéku zamítne. To se stává stovkykrát ročně.

Které dokumenty potřebujete?

Banka nechce jen slova. Chce papíry. A ne jen jeden. Tady je seznam, který vám pomůže připravit:

1. Výpisy z bankovních účtů - minimálně za posledních 3-6 měsíců. Musí být zřejmé, jak peníze přicházely. Pokud máte převod 250 000 Kč z ničeho nic, budete muset vysvětlit, odkud.
2. Doklad o prodeji staré nemovitosti - smlouva o koupi, výpis z katastru, potvrzení o převodu peněz.
3. Darovací smlouva - musí být podepsaná u notáře a registrovaná u katastru. Pouze „písemný dar“ z WhatsAppu nestačí.
4. Daňové přiznání - pokud jste OSVČ nebo máte příjem z pronájmu, banka si chce ověřit, že jste měli pravidelný příjem, který vám umožnil šetřit.
5. Potvrzení o dědictví - pokud jste dědili peníze, potřebujete rozhodnutí dědického soudu nebo notářský zápis.

Banky jako Komerční banka a Česká spořitelna vyžadují, aby peníze byly na účtu minimálně 90 dní. Hypoteční banka a Air Bank jsou o něco pružnější - stačí 30 dní, ale pak si požadují podrobnější vysvětlení původu. Pokud nemáte 90 dní, neztrácejte čas. Připravte vysvětlení a dokumenty hned.

Co když máte pozemek?

Pokud stavíte byt na vlastním pozemku, máte výhodu. Ten pozemek můžete započítat jako vlastní zdroj. Ale jen v případě, že je to pozemek pro novostavbu. Pokud kupujete byt v paneláku, pozemek nepočítáte - je společný všem bytovým jednotkám.

Banka provede odhad hodnoty pozemku. Pokud máte pozemek za 800 000 Kč a byt za 3 200 000 Kč, můžete mít celkovou hodnotu 4 000 000 Kč. Pokud banka připustí 90 % úvěru, potřebujete 400 000 Kč vlastních prostředků. Pokud je pozemek za 500 000 Kč, stačí, abyste přidali 100 000 Kč peněz. Pozemek nahrazuje část vlastních zdrojů. Ale jen pokud je vlastníkem klient a není zatížen jiným úvěrem.

Co dělat, když nemáte 10 %?

Je to běžné. Mnoho lidí si myslí, že bez 10 % nemají šanci. To není pravda. Existují cesty.

• Ručení jinou nemovitostí - pokud máte dům, byt nebo pozemek, který nechcete prodávat, můžete ho použít jako dodatečné zajištění. Banka si ho ohodnotí a přičte jeho hodnotu k vaší schopnosti splácet. Tím se sníží požadovaný vlastní příspěvek.
• Čerpaní hypotéky v etapách - pokud stavíte dům, některé banky (např. Raiffeisenbank) umožňují čerpat hypotéku po etapách: základ - 30 %, strop - 60 %, dokončení - 100 %. V každé etapě doložíte provedené práce a faktury. Takto můžete získat celý úvěr bez počátečních úspor.
• ČSOB - výjimka s 100 % + 500 000 Kč - ČSOB umožňuje při určitých podmínkách čerpat až 100 % hodnoty nemovitosti a navíc až 500 000 Kč na rekonstrukci nebo nábytek. Ale musíte mít velmi dobrý příjem, stabilní zaměstnání a bez chyby historii splácení úvěrů.

Nikdy neříkejte bankoviři: „Mám peníze, ale nechci je doložit.“ To je konec. Více než 68 % zamítnutých žádostí u OSVČ přichází z toho, že nechtěli nebo neuměli prokázat původ peněz.

Co se stane, když odhadní cena bytu je nižší?

Toto je ten moment, který vás může zničit. Banka nevydá hypotéku podle kupní ceny. Vyžaduje odhad od odborného hodnotitele. Pokud kupujete byt za 4 miliony, ale hodnotitel řekne, že je hodnotný jen 3,5 milionu, banka vám dá hypotéku jen na 90 % z 3,5 milionu - tedy 3 150 000 Kč.

Znamená to: musíte doplatit 850 000 Kč ze svých prostředků, nikoliv 400 000. A pokud nemáte 850 000, hypotéka se nezrealizuje. To se stává každý týden v Praze, Brně i Jablonicích.

Řešení? Před podáním žádosti si objednejte nezávislý odhad. Ne od realitky - od nezávislého hodnotitele. Pokud se odhad shoduje s kupní cenou, máte šanci. Pokud ne, buďte připraveni vyjednávat - nebo hledat jiný byt.

Co dělat, když jste OSVČ?

OSVČ máte těžší. Banky se vás ptají: „Kde jsou vaše příjmy?“ Pokud máte příjem 150 000 Kč ročně, ale na účtu máte 500 000 Kč, banka si řekne: „To nejsou vaše úspory - to je příjem z jednorázové zakázky.“

Řešení: připravte daňové přiznání za posledních 2 roky, doklady o účetnictví, výpisy z účtu, které ukazují pravidelné příjmy. Pokud jste v posledních 12 měsících měli 3-4 větší příjmy, banka je může přepočítat na průměrný měsíční příjem. Ale musíte mít dokumenty. Bez nich se nepohnete.

Nejčastější chyby, které vás stojí hypotéku

Podle analýzy 1 200 případů z loňského roku, tady jsou nejčastější chyby:

• Převod od rodičů bez dokumentace - 42 % zamítnutí.
• Nedostatečný čas na účtu - 28 %.
• Chybějící daňové přiznání - 19 % (hlavně u OSVČ).
• Neznámý původ peněz - 15 %.

Nejčastější chyba? Lidé nechají peníze na účtu 14 dní a pak říkají: „To je moje šetření.“ Banka to vidí jako půjčku. A zamítne.

Když se hypotéka nezrealizuje - co dál?

Není to konec světa. Pokud vám banka zamítne žádost, neztrácejte čas. Udělejte to:

1. Zjistěte přesný důvod - neříkejte „všechny banky odmítají“. Zjistěte, co konkrétně chybí.
2. Upravte dokumenty - pokud vám chybí daňové přiznání, získejte ho. Pokud vám chybí původ peněz, začněte je shromažďovat.
3. Zkuste jinou banku - ne všechny banky mají stejné podmínky. Hypoteční banka je pružnější než Česká spořitelna.
4. Zvažte finančního poradce - ne platíte za to, aby vám dělal hypotéku. Platíte za to, aby vám řekl, co děláte špatně.

Co se změní v roce 2026?

ČNB uvažuje o mírném uvolnění LTV na 92-93 % pro mladé rodiny a první kupce bytu. Ale to neznamená, že budete potřebovat jen 7 % vlastních prostředků. Základní pravidlo zůstane: musíte prokázat, že peníze jsou vaše. A musíte je mít na účtu. A musíte je doložit.

Neexistuje zázračný způsob, jak dostat hypotéku bez vlastních zdrojů. Existují cesty, jak je získat - ale to trvá čas. A práci. A upřímnost.