Jak interiérový design ovlivňuje prodej nemovitostí v Česku

Na trhu s nemovitostmi v Česku už není dostatečné jen mít hezký byt. Dnes se prodává to, co si lidé umí představit jako svůj domov. A to je právě tam, kde začíná moc interiérového designu. Když si představíte, že byt s vyčištěnými plochami, neutrálními barvami a dobře rozmístěným nábytkem získá až o 30-50 % rychlejší prodej, tak už nejde jen o estetiku. Jde o strategii, která může změnit celou cenu a rychlost, jakou se nemovitost prodá.

Proč se lidé koupí byt, který není jejich?

Když přijde zájemce do bytu, který ještě obývá jeho předchozí majitel, vidí věci, které ho odrazují. Fotografie rodiny, staré koberečky, vlastní nábytek, nebo dokonce barva stěn, která mu není k vůli - to všechno mu brání v tom, aby si představil, že tam bude žít on. To je přesně ten moment, kdy se interiérový design přeměňuje z dekorace na nástroj prodeje. Cílem není udělat byt krásný, ale neutrální. Aby se do něj každý mohl vložit sám. Tento přístup se v Česku označuje jako home staging - a vznikl pod vlivem zkušeností z USA a Velké Británie. V Česku se začal prosazovat kolem roku 2015, kdy první agentury začaly nabízet služby, které představují nemovitost jako produkt, ne jako osobní prostor.

Co konkrétně dělá rozdíl?

Nejde jen o to „něco přehodit“. Profesionální příprava má pět klíčových prvků, které přímo ovlivňují rozhodování kupujících:

• Neutrální barvy - bílé, šedé, jemné pastelky. Tyto barvy nevzbuzují emoce, ale umožňují zájemcům vlastní představy. Studie ukazují, že byty v neutrálních barvách mají o 15-20 % více zájemců.
• Denní světlo - otevřené žaluzie, čisté okna, odstranění překážek před světlem. Světlo vytváří pocit prostorovosti a čistoty. Lidé přirozeně cítí, že byt, kde je světlo, je „lepší“.
• Optimalizace prostoru - nábytek není umístěn podle vlastního vkusu, ale podle toho, jak nejlépe využije plochu. V bytě 50 m² může správné rozmístění nábytku vytvořit dojem většího prostoru.
• Odstranění osobních předmětů - fotografie, hračky, nádobí, knihy, náboženské předměty. Každý z nich může být pro někoho závadný. Cílem je vytvořit „prázdný plátno“.
• Multifunkční prostory - například koutek, který slouží jako pracovní místo i čtečna. V bytě do 60 m² může takové řešení zvýšit prodejní cenu až o 7 %.

Home staging vs. plný interiérový design

Není všechno stejné. Home staging a plný interiérový design mají společné cíle, ale jiné metody.

Porovnání home stagingu a plného interiérového designu

Aspekt	Home staging	Plný interiérový design
Cíl	Neutrální prostor pro širší cílovou skupinu	Vytvoření atraktivního, trvalého prostoru pro konkrétního klienta
Délka trvání	3-5 dní (dočasná příprava)	1-3 měsíce (trvalé změny)
Náklady (pro byt 50-70 m²)	25 000-35 000 Kč	80 000-200 000 Kč
Účinek na prodejní cenu	+5-10 %	+10-15 % (pokud je základní stav dobrý)
Nejlepší pro	Dlouhodobě obydlené byty, osobní interiéry	Developerské projekty, novostavby, vzorové byty

Home staging je jako „marketingový trik“ - rychlý, levný a účinný. Plný design je investice do budoucnosti. Pokud máte starý byt s výrazným osobním stylem, home staging je ta správná volba. Pokud stavíte nový bytový dům, investujte do plného designu vzorových bytů - to je to, co přiláká kupce ještě dříve.

Co říkají čísla?

Nejde jen o názory. Čísla mluví jasně:

• Profesionálně připravené nemovitosti se prodávají o 30-50 % rychleji než ty bez přípravy (Century 21, 2023).
• Průměrná doba prodeje nepřipraveného bytu je 127 dní, připraveného pouhých 63 dní (Maxima Reality, 2023).
• 95 % amerických realitních makléřů považuje home staging za klíčový faktor pro úspěšný prodej (ASHR, 2022).
• Na Google Maps má home staging služba v Česku průměrné hodnocení 4,7/5 - což je výsledek, který má jen málo jiných služeb.

Nejznámější příklad pochází z Prahy 4: pan Jan Novák prodal svůj byt za 3 dny, a to o 110 000 Kč vyšší cenu, než jakou původně plánoval. Náklady na home staging byly 28 000 Kč. To je návratnost více než 390 %. Většina lidí, kteří to vyzkoušeli, říká, že se to vyplatilo.

Když to nezabere - proč?

Není to ale všechno zlaté. Některé nemovitosti se neprodají i s perfektním interiérem. Proč?

• Stavební nedostatky - když má byt průnik vody, špatné izolace nebo staré okna, žádný design to nevyřeší. Lidé to cítí.
• Příliš vysoké náklady - pokud máte byt za 1,5 milionu, neinvestujte 100 000 Kč do designu. Návratnost by byla nízká.
• Standardizace - když všechny byty v domě vypadají stejně, lidé se necítí přivolaní. Autentičnost má svoji hodnotu.

Podle průzkumu České realitní komory (2022) je home staging nejméně účinný u nemovitostí pod 2 miliony Kč. Tam, kde je cena nízká, kupci často hledají „vlastní značku“ - a nechají si byt tak, jak je.

Jak to vypadá v praxi?

Proces home stagingu je jednoduchý, ale vyžaduje přesnost:

1. Odstranění osobních věcí - všechny fotografie, hračky, osobní předměty. Zůstane jen základní nábytek.
2. Úklid a výmalba - stěny se vymalují na neutrální barvy, podlahy se čistí, koberce se nahrazují.
3. Dekorace - přidá se několik kusů nábytku, rostliny, osvětlení, záclony. Všechno má být moderní, ale nevýrazné.
4. Osvětlení - přidá se více lamp, aby byl prostor vždy světlý, i večer.
5. Fotografie - následuje profesionální fotografie, která ukazuje byt v nejlepším světle. Některé agentury už kombinují home staging s digitálním fotostagingem - tedy virtualní přestavbou prázdného prostoru.

Největší chyba, kterou lidé dělají? Podceňují světlo. Někdo si myslí, že když má byt pěkné nábytky, tak je to dost. Ale když je v místnosti tmavě, i nejlepší design vypadá špatně. Světlo je nejlevnější a nejúčinnější nástroj.

Co se bude dít v budoucnu?

Trh s interiérovým designem pro prodej nemovitostí roste. V roce 2023 se jeho hodnota v Česku odhaduje na 120 milionů Kč s ročním růstem 18 %. V Praze a Brně 87 % developerských společností investuje do designu vzorových bytů. A podle prognózy České realitní komory se do roku 2026 stane profesionální příprava standardní součástí prodeje nemovitostí nad 3 miliony Kč.

Trendy se mění. Už nejde jen o „všechno bílé“. Lidé chtějí prostor, který je přívětivý, ale ne „nábytkový showroom“. Mladí profesionálové hledají místa, kde se dá pracovat i relaxovat. Důchodci potřebují bezpečné a přístupné prostory. Designéři už nevymýšlejí „všechno stejné“, ale personalizované řešení pro konkrétního kupce.

A přesto - základ zůstává stejný. Lidé kupují domov, ne byt. A domov je tam, kde si můžou představit svůj život. Interiérový design tohle umožňuje. A to je důvod, proč se to bude dělat i za deset let.