Jak nastavit termíny v kupní smlouvě při prodeji nemovitosti v ČR

Kupní smlouva na nemovitost není jen papír, který podepíšete u notáře. Je to časový plán, který určuje, kdy kdo co dostane, kdy se převede vlastnictví a co se stane, pokud někdo zdrží. V České republice se každý rok uzavře přes 150 tisíc takových smluv. Z nich se 68 % skončí sporem - a většinou kvůli špatně napsaným termínům. Nejde o drobnost. Chyba v jednom dni může znamenat ztrátu desítek tisíc korun.

Co musí kupní smlouva obsahovat? Nezbytné termíny

Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná, obě strany musí podepsat stejný list a podpisy musí být úředně ověřeny. To je zákon. Ale to je jen začátek. Právní jistota přijde až s přesnými termíny.

Nejprve musíte jasně stanovit:

• Kupní cenu - číselně i slovně. Například: „Pět milionů korun (5 000 000 Kč).“ Ne „přibližně pět milionů“ - to je riziko.
• Způsob úhrady - hotovost, převod, úschova u notáře, vázaný účet. Pokud používáte úschovu, musíte uvést, kdo ji provádí, kam peníze jdou a jak se vydávají.
• Termín zaplacení - konkrétní datum, ne „v nejbližší době“. Například: „Celá kupní cena bude uhrazena do 14 dnů od podpisu smlouvy.“
• Termín předání nemovitosti - kdy přejde klíče do rukou kupujícího? Například: „Předání proběhne 12. května 2025 v 15:00 hodin na adrese Ulice 123, Brno.“
• Termín vkladu vlastnického práva - kdy se nemovitost stane vlastnictvím kupujícího v katastru? To je klíčové. Fyzické předání a právní převod nejsou to samé.

Nejčastější chyba? Lidé píší: „Předání proběhne po vkladu.“ Ale co když vklad trvá dva měsíce? Kupující může být už v bytě, ale nevlastní ho. To je právní špína. Správně: „Předání nemovitosti proběhne do 5 dnů od doručení rozhodnutí katastru o vkladu vlastnického práva.“

Časový harmonogram pro splátky a hypotéku

Je-li kupující financován hypotékou, je potřeba harmonogram jako u projektu. Nejde jen o to, kdy zaplatíte. Jde o to, kdy banka pošle peníze, kdy se schválí úvěr, kdy se provede odhad.

Nejčastější chyba: kupující podepíše kupní smlouvu ještě před schválením hypotéky. A když banka řekne „ne“, přijde o zálohu nebo musí platit pokutu. Řešení je jednoduché: vložte do smlouvy výlukovou doložku.

Ukázka: „Kupní smlouva vstupuje v platnost až po schválení hypotečního úvěru výše 4 200 000 Kč od banky XYZ. Pokud úvěr nebude schválen do 30 dnů od podpisu této smlouvy, smlouva se automaticky ruší a záloha se vrací bez úroku.“

Pokud platíte ve více fázích, napíšete to takhle:

1. Do 10 dnů od podpisu smlouvy: 20 % kupní ceny (záloha na úschově).
2. Do 14 dnů od schválení hypotéky: 60 % kupní ceny (převod z banky na úschovu).
3. Do 5 dnů od vkladu vlastnického práva: 20 % kupní ceny (výplata prodávajícímu po předání klíčů).

Tento harmonogram nejen chrání kupujícího, ale i banku. Banky si ho při schvalování úvěru pečlivě prohlížejí. Pokud tam není, může to způsobit zpoždění.

Rezervační smlouva - kdy a jak ji použít

Rezervační smlouva není kupní smlouva. Je to „zámek“ na nemovitost. Zaplatíte zálohu, prodávající nemůže prodávat jinému. Ale je to i riziko.

Podle dat z portálu Sreality.cz 42 % transakcí se zruší kvůli špatně nastaveným termínům v rezervačních smlouvách. Nejčastější chyba: „Záloha 50 000 Kč se nevrací, pokud kupující nemá hypotéku.“

Co musí rezervační smlouva obsahovat?

• Výši zálohy - běžně 1-5 % kupní ceny (pro byt 30 000-50 000 Kč, pro dům 50 000-100 000 Kč).
• Termín podpisu kupní smlouvy - obvykle 14-21 dní.
• Podmínku vracení zálohy - pokud banka hypotéku neschválí, záloha se vrací.
• Typ zálohy - je to „záloha na kupní cenu“ (odečítá se později) nebo „nepřímočarý poplatek“ (nevrací se)?

Nezapomeňte: rezervační smlouva se podepisuje až po tom, co jste si nemovitost prořešili. Technická prohlídka, výpis z katastru, kontrola úvěrové historie, výpis z rejstříku trestů - všechno to musí být hotové. Jinak riskujete ztrátu zálohy.

Smluvní pokuty - jak je nastavit, aby platily

Když někdo zdrží, musí být za to nějaký důsledek. Ale pokuta nesmí být nespravedlivá. Pokud napíšete „10 000 Kč za den“, může to být považováno za neúměrné a neplatné.

Standardní výše v ČR je 0,05 % až 0,1 % z kupní ceny za den prodlení. Pro nemovitost za 5 milionů Kč to znamená 2 500-5 000 Kč denně.

Nejlepší řešení: nastavte maximální limit. Například:

„Za každý den prodlení předání nemovitosti nebo zaplacení se platí pokuta ve výši 0,08 % kupní ceny, maximálně však 7 % celkové kupní ceny.“

To znamená: za 5 milionů Kč maximálně 350 000 Kč. Dostatečně vysoké, aby to bolelo, ale ne tak vysoké, aby to bylo nespravedlivé.

Nezapomeňte: pokuta se platí jen za skutečné prodlení. Pokud je zpoždění způsobeno katastrofou, změnou zákona nebo čekáním na úřad, nemáte právo pokutu vyžadovat. To je důvod, proč je důležité mít ve smlouvě výlukovou doložku.

Co se změnilo v roce 2025 - digitalizace a nové pravidla

Od 1. ledna 2025 můžete podávat návrh na vklad vlastnického práva elektronicky. To znamená, že místo 30-45 dnů na vklad se čas zkracuje na 15-20 dnů. Notáři už mohou podepisovat smlouvy elektronicky - a to všechno bez cesty do úřadu.

To všechno znamená: můžete zkrátit celý proces z 3 měsíců na 5-6 týdnů. Ale to neznamená, že byste měli všechny termíny zkrátit na minimum.

Naopak: čím rychlejší proces, tím větší riziko chyby. Pokud nastavíte termín vkladu na 7 dní, ale úřad má závazek na 15 dní, smlouva je neplatná. Nejde o to, jak rychle to chcete. Jde o to, jak to můžete splnit.

Expertní rada: v smlouvě napište „termín vkladu do katastru do 20 dnů od podpisu smlouvy“. To je realistické. Pokud se to podaří dříve - skvělé. Pokud ne - nejste v porušení.

Co se stane, když se termíny nebudou dodržovat?

Nejčastější scénáře:

• Prodávající nevydá klíče - kupující může vyžadovat pokutu, nebo smlouvu zrušit a vrátit peníze.
• Kupující nezaplatí - prodávající může smlouvu zrušit a zadržet zálohu (pokud je to v smlouvě jasně napsané).
• Banka neschválí hypotéku - pokud nemáte výlukovou doložku, přijde o zálohu. Pokud máte - peníze se vrátí.
• Vklad v katastru se zdrží - pokud je termín předání vázán na vklad, nemůžete požadovat pokutu.

Největší chyba: lidé předpokládají, že „všechno se vyřeší“. Nevyřeší. Pokud nejsou termíny jasně napsané, soud bude muset rozhodovat. A to je drahé a dlouhé.

Praktický checklist pro příští kupní smlouvu

Před podpisem si projděte tento seznam:

1. Je kupní cena uvedena číselně i slovně?
2. Je způsob úhrady (úschova, převod) jasně popsán?
3. Je termín zaplacení konkrétní datum, ne „v nejbližší době“?
4. Je termín předání nemovitosti vázán na konkrétní datum a čas?
5. Je termín vkladu vlastnického práva v katastru jasně stanoven?
6. Je v smlouvě výluková doložka pro hypotéku?
7. Je v smlouvě stanovena smluvní pokuta a její maximální výše?
8. Je rezervační smlouva podepsána až po technické prohlídce a kontrolách?
9. Je všechno v jazyce, který obě strany rozumí? (Ne „jako v předchozí smlouvě“ - to není dostatečné.)

Pokud jste odpověděli „ne“ na některou otázku - nechte smlouvu přepracovat. Nejlevnější právní poradce je ten, který smlouvu napíše správně předem.

Co dělají úspěšní kupující - příběhy z praxe

Na fóru reality.cz uživatel „Nemovitostník“ přišel o 50 000 Kč, protože v rezervační smlouvě nebylo napsáno, co se stane, pokud banka hypotéku neschválí. Koupil byt za 4,2 milionu Kč. Zálohu mu nevrátili.

Naopak Petra H. z Prahy, která koupila byt za 5,8 milionu Kč, měla v kupní smlouvě každý krok detailně vypsán: datum schválení hypotéky, datum vkladu, datum předání klíčů, datum výplaty. Všechno se dělo podle plánu. „Nemusela jsem vůbec volat notáři, banku nebo prodávajícího. Všechno se samo pohybovalo,“ říká.

Statistika: 68 % sporů vzniká kvůli nejasným termínům. Z nich 42 % vede k zrušení transakce. To znamená: každý druhý, kdo se snaží koupit nemovitost, se s tímto problémem potýká. A většina z nich to mohla snadno zabránit.