Jak ověřit práva spoluvlastníků v katastru nemovitostí

Chcete prodat, pronajmout nebo jen vědět, kdo vlastní tu nemovitost, kterou máte v hlavě? Nebo jste se někdy ptali, jestli ten soused, který vám říká, že má polovinu domu, opravdu má právo na ní? Odpověď najdete v katastru nemovitostí. To není nějaký tajný archiv, kterým se zabývají jen úředníci. Je to veřejný rejstřík, který každý může zdarma prohlédnout - a měl by to dělat, než podepíše jakoukoli smlouvu.

Co je katastr nemovitostí a proč to vůbec děláte?

Katastr nemovitostí je oficiální databáze všech pozemků, budov a bytů v Česku. Řídí ji Český úřad zeměměřický a katastrální (CÚZK). V něm je zaznamenáno, kdo je vlastníkem, jaký má podíl, a jaká práva na nemovitosti existují - třeba zástavní právo, věčné břemeno nebo nájem. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, v katastru je jasně uvedeno, že třeba 1/2 patří Janu Novákovi a 1/2 Marie Svobodové. To není odhad, není to slovo na věru. Je to právně závazný zápis.

Co potřebujete k ověření spoluvlastníků?

Nejprve potřebujete identifikovat nemovitost. Stačí znát jedno z těchto:

• Parcelní číslo
• Katastrální území (např. Jablonec nad Nisou, část města)
• Adresu (ulice, číslo popisné nebo orientační)

Nemusíte mít všechno. Pokud znáte jen ulici a číslo domu, systém vám to najde. Pokud máte parcelní číslo z dědictví nebo smlouvy - ideální. To je nejpřesnější cesta.

Jak najít údaje v katastru?

Přístup je zdarma a nevyžaduje registraci. Stačí jít na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz. Tento portál je v provozu od roku 2000 a od roku 2011 funguje plně online - bez papírů, bez návštěvy úřadu.

Po otevření stránky:

1. Zadejte identifikátor nemovitosti (parcelní číslo, adresa nebo katastrální území).
2. Klikněte na vyhledat.
3. Na seznamu výsledků vyberte správnou nemovitost - obvykle se zobrazí mapa a název.
4. Klikněte na zápis nemovitosti.

Po otevření záznamu najdete dvě klíčové sekce:

• Vlastníci a jiní oprávnění - zde vidíte všechny spoluvlastníky s jejich podíly. Například: „Jan Novák - 1/2“, „Marie Svobodová - 1/2“. Každý zápis má datum, kdy byl v katastru zapsán. To je důležité - pokud je podíl zapsaný dříve než jste se dohodli, je to právně platný.
• Jiná práva a závazky - zde hledejte hypotéky, věčná břemena, nájemní práva nebo zákazy prodeje. Pokud je na nemovitosti hypotéka, nemůžete ji prodat bez souhlasu banky. Pokud je tam věčné břemeno - třeba právo chodby - nemůžete zablokovat přístup.

Co se děje, když spoluvlastníci nesouhlasí?

Spoluvlastnictví není jen o tom, kdo má kolik. Je to o tom, jak se rozhoduje o tom, co se s nemovitostí dělá.

• Běžná správa (např. oprava střechy, výměna oken): rozhoduje prostá většina hlasů - tři z pěti spoluvlastníků.
• Významná změna (rekonstrukce, přístavba, změna účelu): potřebujete souhlas nejméně dvou třetin hlasů.
• Předkupní právo: Pokud jeden spoluvlastník chce svůj podíl prodat, musí ho nejprve nabídnout ostatním. To platí i pro darování nebo převod na dítě - pokud vzniklo spoluvlastnictví dědictvím nebo jinou událostí, která nebyla dohodnutá předem. Toto právo trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví.

Pokud se nesouhlasí, může některý ze spoluvlastníků podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví. Soud pak může:

• Přidělit nemovitost jednomu spoluvlastníkovi, který musí ostatním vyplatit jejich podíl.
• Nahradit prodejem nemovitosti a rozdělením peněz.
• Provést reálné rozdělení - třeba rozdělit pozemek na dvě části, pokud to technicky jde.

Co katastr neříká - a proč to může být nebezpečné

Katastr vám řekne, kdo je vlastník. Ale neřekne, kdo tam bydlí. Neřekne, kdo platí účty. Neřekne, jestli někdo užívá byt výlučně. To je důležité.

Představte si: Jeden spoluvlastník uzavře nájemní smlouvu s nájemníkem. Druhý spoluvlastník o tom ani neví. Soud to může považovat za neplatnou smlouvu - protože nájem celé nemovitosti vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků. Pokud neexistuje písemná dohoda o výlučném užívání, je to riziko.

Proto je dobré mít písemnou dohodu o užívání nemovitosti. Pokud se jedná o dlouhodobé právo (více než 10 let), měla by být úředně ověřena a zapsána do katastru. Pak už nikdo nemůže říct: „Já jsem o tom nevěděl.“

Kdy a proč je dobré kontrolovat katastr?

Nečekáte, až vás někdo překvapí. Kontrolujte katastr:

• Před koupí podílu - nechte si ukázat zápis z katastru, ne jen smlouvu.
• Před pronájmem celé nemovitosti - ověřte, jestli máte oprávnění.
• Před dědictvím - zjistěte, jestli je nemovitost ve spoluvlastnictví a kdo jsou ostatní.
• Před rekonstrukcí - zjistěte, jestli nejsou na nemovitosti závazky, které vám to zakazují.

Podle údajů CÚZK z roku 2023 bylo na portálu provedeno 18,7 milionu vyhledávání. To je více než 50 tisíc denně. Lidé to dělají - a správně.

Co dělat, když je údaj špatně?

Někdy se stane, že v katastru je něco špatně. Stará nemovitost, kde se vlastnictví měnilo 5x, ale zápis nebyl všude proveden. Nebo někdo nechal zápis podle starého jmena.

V takovém případě:

• Nejdřív získejte výběr údajů z katastru - to je oficiální dokument s tiskem a pečetí.
• Udělejte si kopii a přinesete ji k advokátovi.
• Advokát vám pomůže podat žádost o opravu katastru - třeba přes soudní řízení nebo přes úřad.

V roce 2024 bylo 7 % všech soudních sporů o nemovitosti způsobeno právě nejasnostmi v katastru. Nejsou to malé čísla. To, co se zdá být „jen formální zápis“, může stát tisíce korun.

Co je nového v roce 2026?

Všechno, co jste právě přečetli, platí dnes. V roce 2025 bylo 92 % všech žádostí o zápis do katastru podáno elektronicky. Zápis trvá už jen 15 pracovních dní - dříve to bylo 30. To je výrazně rychlejší.

Ale přesto - nevěřte jen elektronice. Pokud máte pochybnosti, vždy si nechte vydát oficiální výběr údajů z katastru. To je dokument, který má právní sílu. Elektronický záznam je pohodlný, ale výběr údajů je důkaz.

Co dělat, když nevíte, kde začít?

Nechte si vytisknout výběr údajů z katastru - stojí 20 Kč. To je málo za jistotu. Můžete ho získat:

• Online na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz - stáhnete PDF.
• Na katastrálním úřadě - přijďte osobně s občankou.
• Skrze notáře nebo advokáta - pokud potřebujete dokument s platným podpisem.

Nečekáte na to, až vás někdo zavolá a řekne: „Tady máš papír.“ Dělejte to sami. Nechte si to ukázat. Zkontrolujte. Přečtěte si to. Víte, kdo je vlastníkem? Jaký má podíl? Je tam nějaké břemeno? To je všechno, co potřebujete.

Katastr nemovitostí není složitý. Je jen přesný. A pokud se chcete vyhnout soudním sporům, ztrátám peněz a překvapením, která vás mohou stát tisíce, pak je to váš nejlepší přítel.