Jak ověřit reálnou prodejní cenu podobných nemovitostí v České republice

Chceš koupit byt nebo dům, ale nevíš, jestli je cena, kterou ti nabízejí, opravdu spravedlivá? Mnoho lidí platí příliš mnoho, protože neví, kolik podobné nemovitosti skutečně stály. Nejde o to, co někdo nabízí na internetu - jde o to, kolik se skutečně zaplatilo. A to se dá zjistit. Nejen tak náhodou, ale pomocí přesných, ověřených dat. V České republice máš k dispozici nástroje, které ti řeknou, co se skutečně stalo na trhu. A to nejen teoreticky, ale s konkrétními čísly.

Proč není cena na inzerátu skutečnou cenou?

Podívej se na Sreality.cz nebo Reality.idnes.cz. Najdeš tam desítky bytů. Některé jsou levnější, jiné dražší. Ale většina z nich je nabídková cena - to je to, co vlastník chce, ne to, co skutečně zaplatil někdo jiný. Podle analýzy Hypoindex.cz z dubna 2023 jsou tyto nabídkové ceny v průměru o 15-20 % vyšší než skutečné prodejní ceny. To znamená: když vidíš byt za 5,5 milionů Kč, mohl být skutečně prodán za 4,4 milionu. A tyto informace ti nikdo neřekne, pokud nezjistíš, co se skutečně stalo.

Proč to tak je? Protože inzerát je marketing. Vlastník chce dostat co nejvíce peněz. Někdo se z toho snaží vyjednávat, ale bez dat si to představuje jen tak. A to je, kde začíná problém.

Katastr nemovitostí: nejvěrohodnější zdroj dat

Nejspolehlivější zdroj reálných prodejních cen je Katastr nemovitostí oficiální databáze všech transakcí s nemovitostmi v České republice, spravovaná Českým úřadem pro zeměměřictví a katastr (ČÚZK). Každá prodejní smlouva, která byla zaregistrována, se tam objeví. To zahrnuje i případy, kdy se prodávalo za slevu, s výbavou, nebo s podmínkami - všechno je tam zaznamenáno.

Pro přístup potřebuješ:

• Platnou identitu občana (s čipem)
• Moderní prohlížeč (Chrome, Firefox, Edge)
• Připojení k internetu a čtečku čipu

Postup je jednoduchý:

1. Přejdi na www.cuzk.cz a vyber sekci „Nahlížení do katastru nemovitostí“.
2. Zadej adresu nemovitosti, kterou chceš ověřit.
3. Přejdi na odkaz „Řízení, v rámci kterých byl k nemovitosti zapsán cenový údaj“.
4. Přihlaš se pomocí identity občana.
5. Vyber „Dostupné el. listiny“, klikni na „Cenové údaje dle řízení“, přidej do košíku a zaplať 50 Kč za každou stranu dokumentu (většinou 2 strany → 100 Kč).
6. Stáhni si dokument a najdi tam přesnou cenu, datum a podmínky prodeje.

Podle průzkumu Asociace realitních kancelářů ČR z dubna 2023 je 68 % profesionálů přesvědčených, že katastr je nejspolehlivější zdroj. A má pravdu. Jen si pamatuj: data se do katastru zapisují do 30 dnů po prodeji. Takže nejnovější transakce může být ještě skrytá.

Placené služby: Valuo.cz jako rychlá alternativa

Když nechceš přesně sledovat řízení v katastru, existuje jednodušší cesta - Valuo.cz placená služba, která spojuje inzeráty s reálnými prodeji pomocí datového algoritmu. Založená v roce 2015, Valuo.cz propojuje stovky tisíc inzerátů s potvrzenými prodeji v katastru. Můžeš vidět, jak vypadala nemovitost před prodejem, kdy byla prodána, a za kolik.

Cena za základní balíček je 490 Kč/měsíc. To zní drahé, ale představ si to tak: místo toho, abys hledal pět podobných bytů na Sreality.cz a hádal, který je reálný, máš všechno na jedné mapě. V září 2023 aktualizovali svůj algoritmus - přesnost přiřazení inzerátů k reálným prodejům stoupla z 78 % na 92 %. A to je rozdíl.

Uživatelé na Trustpilot hodnotí Valuo.cz průměrně 4,3/5. Nejčastější chvály: přehlednost, mapa, historie prodejů. Nejčastější kritika: cena prémiových funkcí. Ale pro někoho, kdo chce rychle a přesně, to stojí za to.

Bezplatné metody: co ti opravdu pomohou?

Asociace realitních kancelářů ČR nabízí cenové mapy průměrné ceny za m² podle obcí a ulic, ale bez konkrétních transakcí. Tyto mapy ti řeknou, že v Brně na Křenové ulici je průměrná cena 85 000 Kč/m². Ale co když těsně vedle, na Dlouhé ulici, je to 110 000 Kč/m²? Tyto mapy ti neřeknou, proč. A neřeknou ti, co se stalo v posledních šesti měsících.

Podle Google Reviews mají tyto mapy průměrné hodnocení 3,8/5. Uživatelé je kritizují za zpoždění - data se aktualizují průměrně o 45 dnů později. To znamená: když vidíš mapu v únoru 2026, můžeš mít data z listopadu 2025. A v rychle se měnícím trhu to může být hodně.

Co říkají odborníci?

Martin Kožuch, majitel realitní kanceláře ERA FAIR v Pardubicích, říká: „Valuo mi vyhovuje nejvíce, jelikož mi přijde nejpřesnější. Je možné vygenerovat přehlednou cenovou analýzu, podle které prodávající porozumí za jakou cenu je jeho nemovitost prodejná.“

Ing. Petr Čermák, znalec nemovitostí s 15 lety zkušeností, upozorňuje: „Katastr nemovitostí je jediný pramen 100 % ověřených cen, ale musíš umět interpretovat data. Kupní smlouva obsahuje cenu, ale ne vždy všechny podmínky - například slevu za vybavení nebo splatnost v několika ratech.“

JUDr. Eva Novotná z ČÚZK varuje: „Ne všechny transakce jsou okamžitě viditelné. Zákon stanoví lhůtu 30 dnů. Pokud chceš aktuální data, musíš počítat s tím, že nejnovější prodeje mohou být ještě skryté.“

Praktický tip: jak najít skutečnou cenu

Není potřeba být expertem. Stačí postupovat takto:

1. Začni s Valuo.cz - najdi 3-5 podobných bytů v okolí, které byly prodány v posledních 6 měsících.
2. Poté ověř každou z nich v katastru. Stáhni si list vlastnictví a zkontroluj, jestli je cena shodná.
3. Porovnej to s inzeráty - jak se liší nabídková cena od skutečné?
4. Podívej se na lokality. Podle průzkumu Asociace realitních kancelářů ČR může být rozdíl v ceně za m² mezi sousedními ulicemi až 35 %. Nezaměňuj ulici za ulici.
5. Pamatuj: 5 transakcí je minimum. Pokud porovnáváš jen 2, můžeš být v omylu.

Uživatel „PetrReal“ na fóru Realitní kanceláře napsal: „Největší problém je interpretace dat z katastru - cena v kupní smlouvě je hrubá, ale nezahrnuje případné slevy za vybavení nebo podmínky splatnosti.“ To znamená: když vidíš cenu 4,8 milionu, zkontroluj, zda nebyla sleva za kuchyň, parkety nebo výbavu. To se může lišit o 200-400 tisíc.

Na Redditu uživatel „NemovitostiCZ“ napsal: „Za 100 Kč jsem získal LV a zjistil, že byt, který mám v plánu koupit za 5,5 mil. Kč, před rokem prodali za 4,8 mil. Kč - to byla rozhodující informace pro vyjednávání.“

Co se mění v budoucnu?

ČÚZK v říjnu 2023 spustil novou verzi portálu s možností exportu dat do Excelu. To znamená: můžeš si stáhnout desítky transakcí a analyzovat je samostatně. V březnu 2023 byla zveřejněna roadmapa: do konce roku 2024 bude nová funkce „Historie cen“ - automaticky zobrazí všechny prodeje za posledních 10 let pro každou nemovitost.

Deloitte předpovídá, že do roku 2025 bude 85 % profesionálních kanceláří používat kombinaci katastru a AI. To znamená: budoucí nástroje budou automaticky říkat, „tento byt je podhodnocen o 12 %“ nebo „tato cena je o 18 % nad tržní úrovní“.

Co je největší chyba?

Největší chyba je ignorovat lokaci. Můžeš mít stejný byt, stejnou plochu, stejný věk - ale když je jedna ulice v tichém parku a druhá vedle dětského hřiště, cena se liší. A to se dá zjistit jen pomocí konkrétních transakcí, ne průměrů.

Nezapomeň: reálná cena není ta, co ti řekne makléř. Není ta, co je na inzerátu. Není ta, co ti řekne soused. Je ta, co byla zaplacena. A to se dá zjistit. Ne za 5000 Kč. Ne za 500 Kč. Ale za 100 Kč. A to je všechno, co potřebuješ začít.