Jak uplatnit náklady na znalecký posudek při prodeji nemovitosti

Co je znalecký posudek a kdy ho skutečně potřebujete?

Znalecký posudek je oficiální dokument, který stanoví tržní hodnotu nemovitosti. Vypracovává ho kvalifikovaný znalec s oprávněním od Ministerstva spravedlnosti, registrovaný ve znaleckém deníku. Dříve byl téměř povinný při každém prodeji - dnes už ne. Od roku 2023 není znalcecký posudek povinný pro běžné prodeje mezi nezletilými osobami. Ale to neznamená, že je zbytečný. Naopak - v některých případech je nezbytný, a hlavně, může vám ušetřit tisíce korun na dani.

Proč se platí za znalecký posudek a kolik to stojí?

Cena za znalecký posudek se liší podle typu nemovitosti. Pro byt nebo rekreační objekt se pohybuje kolem 7 000 Kč, pro rodinný dům kolem 12 000 Kč, pro bytový dům až 15 000 Kč. Garáže nebo kanceláře stojí asi 5 000 Kč. Cena zahrnuje i cestovné a administrativní náklady. Znalec si účtuje 800-1 000 Kč za hodinu práce, a většina posudků trvá 10-14 dní. To není levné, ale když je posudek správně použit, může snížit daňový základ o miliony.

Kdy můžete náklady na posudek uplatnit jako daňově uznatelný výdaj?

Náklady na znalecký posudek můžete uplatnit jako daňově uznatelný výdaj pouze v jednom případě: když se jedná o nemovitost, kterou jste nabyli bezúplatně - tedy jako dar nebo ve dědictví. Pokud jste nemovitost koupili, můžete uplatnit pouze původní kupní cenu. Ale když jste ji dostali v dědictví nebo jako dar, nemáte žádnou kupní cenu. A právě tu nahrazuje znalecký posudek.

Příklad: Vaše matka vám v roce 2018 darovala byt. Když jste ho přijali, byl oceněn na 2,8 milionu Kč. V roce 2023 jste ho prodali za 4,5 milionu Kč. Bez posudku byste museli zdanit celých 4,5 milionu. S posudkem zdaníte jen rozdíl: 4,5 mil. - 2,8 mil. = 1,7 mil. Kč. To je rozdíl ve dani téměř 300 000 Kč.

Co se stane, když máte nemovitost z podnikání?

Pokud jste nemovitost používali pro podnikání - například jste ji pronajímali pravidelně jako bytový dům nebo kancelář - můžete náklady na znalecký posudek uplatnit jako výdaj na pořízení majetku. To platí i pro fyzické osoby, pokud máte daňové přiznání jako podnikatel. V tom případě je posudek součástí nákladů na pořízení majetku a snižuje zisk z podnikání. Ale pozor: pokud jste byli jenom vlastníkem a nemovitost jste nepoužívali pro podnikání, daňový úřad náklady na posudek neuzná. Uživatel "Petr_Srba" na Dauc.cz to prožil - prodal dům, který měl jako jediný společník společnosti, ale úřad mu posudek neuznal, protože nebyl veden jako podnikatelský majetek.

Proč je důležité, kdy byl posudek vypracován?

Datum posudku musí odpovídat dni nabytí nemovitosti. Pokud jste dědictví přijali v lednu 2020, musí být posudek z roku 2020. Pokud jste ho vypracovali až v roce 2023, daňový úřad ho neuzná. To je běžná chyba. Lidé si nechají posudek udělat až před prodejem - a pak se diví, proč jim ho úřad odmítne. Posudek musí být vytvořen v okamžiku, kdy jste nemovitost získali. Pokud jste ji dostali v roce 2017, ale posudek máte z roku 2023, je neplatný pro daňové účely.

Jaké dokumenty potřebujete?

Pro uplatnění nákladů potřebujete:

1. Platný znalecký posudek s znaleckou doložkou - musí obsahovat identifikaci znalce, jeho registrační číslo, metodiku ocenění a tržní analýzu.
2. Fakturu za posudek - musí být vydána na vaše jméno, s vaší datovou schránkou nebo adresou.
3. Doklad o přijetí dědictví nebo daru - například soudní vyhlášku nebo smlouvu o dárkování.
4. Doklad o prodeji - kupní smlouvu a potvrzení o převodu v rejstříku nemovitostí.

Bez faktury nebo bez příslušného data posudku to nejde. Daňový úřad neuznává jen slovní prohlášení - potřebuje dokumenty.

Co když je posudek příliš nízký? Nebo příliš vysoký?

Je běžné, že lidé objednají posudek s cílem snížit daňový základ. Některé znalecké kanceláře se na tom vydělávají - vypracují posudek s nízkou hodnotou, aby klient platil méně daně. Ale to je riskantní. Finanční úřady v posledních letech intenzivně kontrolovaly transakce mezi příbuznými. Podle Hospodářských novin z října 2023 došlo k 35% nárůstu podezřelých případů od roku 2020. Pokud posudek vypadá podezřele nízký, úřad může objednat jiného znalce, který provede nové ocenění. A pokud bude vaše hodnota nižší než ta nová, budete muset doplatit daň plus úroky.

Naopak - pokud je posudek příliš vysoký, nemusí to být špatné. Pokud jste ho použili jako základ pro kupní cenu při nákupu od příbuzného, může vám to v budoucnu pomoci, když budete nemovitost prodávat. Ale to je záležitost pro kupujícího, ne prodávajícího.

Je možné uplatnit posudek, když jste nemovitost koupili?

Není. Pokud jste nemovitost koupili, vaším daňově uznatelným výdajem je pouze původní kupní cena, kterou máte v smlouvě. Náklady na znalecký posudek, který jste si nechali udělat při nákupu, nejsou daňově uznatelné. To platí i pro případ, kdy kupující objednal posudek pro stanovení kupní ceny - tyto náklady se neuplatňují jako výdaj na prodej. Pouze pokud jste jej použili jako důkaz pořizovací ceny u bezúplatného převodu.

Kdo to platí - prodávající nebo kupující?

Neexistuje pravidlo, kdo musí platit. Je to dohoda mezi stranami. Ale pokud chcete uplatnit náklady na posudek, musí být faktura na vaše jméno. Pokud kupující objedná posudek a vy ho pak použijete jako důkaz pořizovací ceny, nejde to. Musíte být ten, kdo fakturu dostal a zaplatil. V praxi se to řeší tak, že při darování nebo dědictví vydává posudek ten, kdo nemovitost přijal - tedy budoucí prodávající.

Co se změnilo od roku 2021 a jak to ovlivňuje vaše rozhodnutí?

Od 1. ledna 2021 byla upravena zákonná úprava znalecké činnosti. Znalcové musí mít pravidelné školení, jejich oprávnění je přísnější a kontrola je vyšší. Zároveň se zvýšily ceny - z 300-450 Kč/hod na 800-1 000 Kč/hod. To znamená, že posudek je dnes dražší a věrohodnější. Daňové úřady mu důvěřují víc. A právě proto je důležitý v případech, kde potřebujete prokázat tržní hodnotu - tedy při dědictví, dárkování nebo transakcích mezi příbuznými. V těchto případech je posudek stále povinný. Bez něj nemůžete prokázat pořizovací cenu, a tedy se nevyhnout vysoké dani.

Co se bude dít v roce 2025?

Od roku 2024 budou Finanční úřady vyžadovat elektronické podání znalceckých posudků ve standardizovaném formátu. To znamená, že se bude snadněji porovnávat hodnota posudků z různých kanceláří. Pokud se vaše hodnota liší od průměru o více než 20 %, úřad vás zkontroluje. Takže už nejde jen o to, aby posudek byl „dobrý“ - musí být i v souladu s trhem. Pokud jste v roce 2023 prodali dům za 4 miliony a vaše posudek měl hodnotu 2,2 milionu, budete mít problém. Pokud měl 3,8 milionu, pravděpodobně ne.

Kdy je znalcecký posudek opravdu nutný?

• Při převodu nemovitosti z dědictví nebo daru - bez něj nelze uplatnit pořizovací cenu.
• Při prodeji mezi příbuznými - úřad vyžaduje důkaz tržní ceny.
• Při rozvodu a dělení společného majetku - posudek slouží jako důkaz hodnoty.
• Při převodu nemovitosti společnosti - pokud je nemovitost součástí podnikání.

Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste koupili, a nemáte žádné z těchto okolností - není potřeba. Většina lidí si posudek nechá udělat jen proto, že si myslí, že to musí. Ale to je zbytečná výdaj.

Co dělat, když vám úřad náklady odmítl?

Pokud vám daňový úřad odmítl uplatnění nákladů na posudek, můžete podat námitku. Ale musíte mít všechny dokumenty - fakturu, posudek, doklad o přijetí dědictví nebo daru, a vysvětlení, proč je posudek v souladu s datem nabytí. Pokud jste něco přehlédli, může být lepší zaplatit daň a v budoucnu si posudek objednat hned po přijetí dědictví. Nečekat až na prodej. Většina lidí si to neuvědomí - a pak platí dvojnásobek.