led, 16 2026
Exteriér bytu není jen pozadí - je to první, co vidí kupující. A často i to, co rozhodne o prodeji. Mnoho lidí si myslí, že když je interiér hezký, tak je vše v pořádku. Ale realita je jiná. Pokud je budova špatně udržovaná, chodby znečištěné nebo balkon zahážený odpadem, nikdo si nevšimne, jak krásně vypadá kuchyně. Vnější vzhled bytu vypovídá o tom, co kupující čekají uvnitř. A pokud toto vypovídání není v souladu s realitou, prodej se zdrží - nebo se vůbec neuskuteční.
Proč exteriér rozhoduje o prodeji
Podle průzkumu Bezrealitky.cz z roku 2023 mají inzeráty s kvalitními fotkami exteriéru o 300 % vyšší odezvu. Proč? Protože lidé nekupují jen plochu v metrech čtverečních. Kupují styl života. Když vidíte na fotce čistou fasádu, upravený trávník a slunečný balkon, představíte si, jak budete ráno pít kávu na terase, jak budete chodit do obchodu přes hezkou chodbu nebo jak budete přivítat přátele u vchodu. To je emocionální vazba. A ta je silnější než jakákoliv technická specifikace.Průměrná cena bytu s profesionálně zahrnutým exteriérem stoupá o 8,5 %. U bytů v historických centrech Prahy nebo Brna to může být dokonce 12 %. Naopak u paneláků na okrajích měst je efekt menší - jen kolem 15 % zvýšení ceny. Ale i tam se to vyplatí. Když máte dva stejné byty - jeden s pěkným exteriérem, druhý s špatně udržovaným dvorem - kupující si vybere ten první. Bez diskuse.
Co musíte udělat před fotografováním
Necháte-li fotografa pracovat, jak je, získáte snímky, které budou vypadat jako „zbytky po nějakém životě“. To není prezentace. To je dokumentace.Nejprve vyčistěte všechno, co je vidět zvenčí:
- Posekejte trávník - nechávejte ho delší než 8 cm. Vysoká tráva vypadá opuštěně.
- Odstraňte plevel z chodníků, schodů a okrajů záhonů. Plevel není přirozený - je to línost.
- Ostříhejte keře a živé ploty. Pokud vypadají jako divoký kus lesa, nepřitahují - odrazují.
- Umyjte okna. Vnější i vnitřní. Znečištěné sklo vypadá jako zanedbaný byt - i když je uvnitř čistota.
- Umístěte dva až tři květináče s živými rostlinami u vchodu. Ne s plastovými květinami. Lidé cítí rozdíl.
- Odstraňte všechny osobní předměty - koš, kolo, nářadí, špinavé obuvky. Všechno, co je „vaše“, vytváří dojem, že se tu nikdo nechce dlouho zdržovat.
Podle RE/MAX G8 Reality by mělo být alespoň 30 % času na přípravě celé prezentace věnováno exteriéru. Ne 5 minut před příchodem fotografa. Alespoň den před focením.
Které fotky jsou nezbytné
Profesionální fotograf by neměl pořizovat jen jednu fotku budovy zepředu. To je jako ukázat jen obličej člověka a říct: „To je on.“Pro kompletní prezentaci potřebujete minimálně pět typů snímků:
- Celkový pohled na budovu - z vzdálenosti 10-15 metrů, aby bylo vidět celý objekt a jeho vztah k okolí.
- Detail vchodu - čisté dveře, světlo, možná i zábradlí nebo vstupní schody. To je první místo, kde se kupující zastaví.
- Byt zvenčí - pokud máte balkon, terasu nebo výhled, zachycete ho zvenčí. Nejen zevnitř. Lidé chtějí vědět, co vidí z okna.
- Okolí budovy - park, ulice, obchod, škola. Pokud je byt v blízkosti zeleně nebo dopravní spojení, ukázat to.
- Letecký záběr - dron. Ano, to je drahé, ale zvyšuje počet zobrazení o 412 %. A výrazně zvyšuje důvěru. Když vidíte, že byt je v klidném, zeleném bloku, ne v blízkosti silnice, je to jiný příběh.
Nezapomeňte na čas. Fotografujte mezi 10:00 a 14:00. Slunce je vysoko, stíny jsou krátké, barvy jsou živé. V noci nebo při šedém počasí se nic nezdá být hezké.
Co se nesmí dělat
Je tu spousta chyb, které realitní makléři opakují - a které zničí celou snahu.- Nezobrazujte exteriér bez kontextu. Fotka vchodu bez okolí - to je jako ukázat jen kuchyňskou linku a říct: „Tady je byt.“
- Nepoužívejte závěry. Neříkejte „nádherný výhled“ na fotce, kde je vidět jen střecha sousedního domu. To je lživá reklama.
- Nevypínejte obrazovky. Během focení bytů vypněte všechny televize, počítače, monitory. Pokud na nich běží video, vypadá to jako, že někdo právě odešel - a to je nebezpečný signál.
- Nepřekračujte hranice. Pokud je fasáda stará a potřebuje rekonstrukci, nevytvářejte virtuální verzi, která vypadá jako novostavba. V Praze 7 byl v červnu 2024 prodej bytu anulován kvůli tomu, že fotky ukazovaly „přešperkovaný“ exteriér, který neexistoval.
Co se mění v roce 2026
Od ledna 2025 platí nová úprava zákona č. 183/2024: všechny inzeráty bytů starších než 30 let musí obsahovat alespoň jednu exteriérovou fotografii. To není doporučení. Je to zákon.Do roku 2026 se očekává, že 85 % všech bytových inzerátů bude používat pokročilé techniky - 3D vizualizace, virtuální prohlídky, nebo automatické přidávání reálných záběrů okolí do interiérových fotek. Společnost ProRealitka.cz už v září 2024 spustila funkci „Exteriérový kontext“, která přidává do každé interiérové fotky reálný záběr zvenčí. Výsledek? Průměrná doba prohlížení inzerátu se zvýšila z 47 na 128 sekund. Lidé se dívají déle. A koupí víc.
Na trhu se to už nestává luxusem. Stává se standardem. A kdo ho nezvládne, ztrácí konkurenceschopnost.
Kdo to dělá dobře
Největší české společnosti v této oblasti - EstatePhoto.cz, Tom Dvořáček.cz a PUX Design - tvoří 72 % trhu. Ceny se pohybují od 3 500 Kč pro standardní byt až po 35 000 Kč pro luxusní nemovitost s virtual stagingem. Ale to není náklad. Je to investice.Petr Kriz, CEO Reality Krizová, říká: „Home staging s exteriérem má průměrný návratnost investice 327 %. To znamená, že za každou korunu, kterou vložíte, dostanete zpět tři koruny navíc v ceně.“
Uživatel Martin K. z Facebooku napsal: „Rozhodně jsem si vybral byt, kde exteriér byl součástí prezentace. Okamžitě jsem viděl, jak budu využívat balkon a jak se budu cítit v okolí budovy.“ To je to, co chcete. Ne jen prodat byt. Ale prodat ho s důvěrou, rychle a za dobré peníze.
Když to nechcete dělat sami
Pokud nemáte čas, zkušenosti nebo prostředky, najměte profesionála. Ne zámečníka, který má kameru. Ne zákazníka, který se naučil fotit na YouTube. Najměte fotografu, který rozumí realitnímu trhu. Který ví, jaký úhel zachytit, aby byl vidět výhled, ale ne byt souseda. Který ví, že čistý chodník je důležitější než nejnovější kuchyňská linka.Exteriér není doplněk. Je to první strana knihy. A když první strana není zajímavá, nikdo neotevře druhou.