Jak zeleň a veřejné prostory ovlivňují ceny bytů: Praktický průvodce výběrem lokality

Zeleň není jen pohodlí. Je to faktor, který přímo zvyšuje cenu bytu - a to nejen v Praze, ale i v Brně, Ostravě nebo i menších městech. Pokud hledáte byt, který si zachová hodnotu nebo dokonce bude růst, nezapomeňte na to, co je kolem něj. Nejde jen o park u domu. Jde o to, jaká je kvalita celého prostředí - kolik stromů, kolik laviček, kolik místa, kde si člověk může sednout, projít se nebo jen oddechnout. A to všechno má svou cenu.

Co vlastně zvyšuje cenu bytu - a co ne

Není jedno, jestli máte před domem betonové parkoviště nebo malý, ale dobře udržovaný park s stromy a lavičkami. Výzkumy z roku 2022 ukazují, že lokalitě s kvalitní zelení a veřejnými prostory o výměře jen 3-5 % celkové rozlohy přidávají ceny pozemků až o 34 %. To znamená, že i malý, ale dobře navržený prostor může mít obrovský dopad. Naopak orná půda, trávník bez údržby nebo jen dětské hřiště bez stromů nebo stínění neváží vůbec nic. Tyto plochy nejsou kapitalizovány do ceny nemovitosti.

Co je kvalitní zeleň? Ne jen stromy

Kvalitní zeleň není jen to, co je na plánu. Je to to, co člověk skutečně cítí. Vysoké, vzrostlé stromy, které poskytují stín i čerstvý vzduch. Lavičky, kde si můžete sednout s kávou. Cesty, které nevedou jen k autům, ale i k přírodě. Umělecké prvky, které přidávají charakter. Všechno toto společně vytváří příjemné prostředí - a lidé za to platí.

Podle studie z MUNI z roku 2021 je v Brně průměrná cena bytu v okolí lesních porostů o 25 % vyšší než v centrálních čtvrtích bez zeleně. V Praze je to ještě výraznější: byty v Zeleném údolí, které se nachází na okraji Krčského lesa, se od roku 2005 zhodnotily o 290 %. To je roční růst 14,5 %. To není náhoda. To je důsledek přístupu k přírodě, který lidé ocenili.

Proč to funguje? Lidé si to přejí

Po pandemii se změnilo to, co pro lidi znamená „dobré bydlení“. Už není důležité jen to, jak je byt moderní nebo jak daleko je od práce. Důležitější je, jak se v něm cítíte. Výzkum CEMAPu z roku 2022 ukazuje, že 78 % lidí považuje kvalitní zelené prostředí za rozhodující faktor při výběru bytu. A to hlavně rodiny s dětmi. Když máte dítě, nechcete jen hřiště. Chcete místo, kde se může hrát, běhat, dýchat čistý vzduch - a kde se můžete i vy odpočinout.

Na fórech jako reality.cz nebo sreality.cz se lidé často vyjadřují stejně. Jeden uživatel napsal: „Po přestěhování z centra Prahy do Krč jsem si všiml, že kvalita života stoupla - i když jsem musel jezdit o 15 minut déle.“ Na druhé straně jiná žena napsala: „V naší novostavbě v Praze 9 je jen beton a parkoviště. Cítíme se jako v kleci.“

Co se děje v Brně - a proč to důležité je

V Brně, kde žiji, je to stejné. Lokality, které mají přístup k lesům, řekám nebo velkým parkům, mají ceny výrazně vyšší. A to i tehdy, když nejsou v centru. Například čtvrť v okolí přírodní rezervace Křížovka nebo výšina u Kamenice mají ceny o 20-30 % vyšší než sousední čtvrtě bez zeleně. A to přestože tyto oblasti nemají metro nebo velké obchody.

Proč? Protože lidé přestali přemýšlet jen o ceně metru čtverečního. Začali přemýšlet o ceně života. A kvalitní zeleň je jedním z nejlevnějších způsobů, jak život zlepšit. Více než 65 % nájemníků by bylo ochotno zaplatit až o 15 % více za byt v lokalitě s kvalitní zelení.

Co se děje v menších městech - a proč to roste

Nedávno se Karviná, která byla považována za „slabou“ lokalitu, přesunula z ceny 15 000 Kč/m² na téměř 40 000 Kč/m². Tachov a Bruntál se chytily stejného trendu. Proč? Ne proto, že tam někdo postavil nový obchod. Ale proto, že lidé přestali chtít bydlet jen v metropolích. Dálková práce jim umožnila žít dál od práce - a hledat místo, kde je život lepší. A to znamená: více zeleně, méně hluku, více klidu.

Co se stalo v Karviné? Změnil se přístup k plánování. Přidali se malé parky, obnovily se stromy, vznikly pěší zóny. A to všechno bez velkých investic. Jen s chápáním, že kvalitní veřejný prostor je investice, která se vrátí.

Co investoři musí vědět - a co ne

Investor, který chce vystavět bytový dům, často myslí: „Co nejvíce bytů na co nejmenším pozemku.“ Ale to je chyba. Pokud nezajistíte minimálně 3-5 % plochy pro kvalitní zelené prostory, vaše byty budou mít nižší hodnotu. A to i v případě, že jsou moderní a vybavené.

Podle studie z roku 2022 je toto číslo - 3-5 % - klíčové. Méně než to a nebudete mít vliv na cenu. Více než to a můžete získat výrazně vyšší návratnost. Výsadby musí být vzrostlé - ne mladé stromky. Vzrostlé stromy mají odolnost proti suchu, poskytují více stínu a mají větší ekologickou hodnotu. Podle Generelu zeleně města Benešov z roku 2023 jsou tyto stromy cennější než nové výsadby - i když stojí více na začátku.

Rizika - co může zničit hodnotu zeleně

Zeleň není jen o tom, že ji někdo vysadí. Musí se udržovat. A tady je největší riziko. Mnoho měst vysadí stromy, ale pak je neudržuje. Kořeny jsou poškozené, půda je utěsněná, voda chybí. Výsledek? Stromy zemřou. A když zemřou, ztrácíte nejen estetiku - ztrácíte i hodnotu nemovitosti.

Podle analýzy městské zeleně v Praze z roku 2022 je to běžný problém. Lidé si všimnou, že stromy v parku nejsou zdravé - a přestanou věřit, že toto místo je hodnotné. Experti jako Jan Melichar varují: „Kvalitní zeleň je investice, ale jen pokud se o ni starají.“

Co se bude dít v příštích letech

V příštích pěti letech se očekává, že ceny bytů v lokalitách s kvalitní zelení budou růst o 6-8 % ročně. V lokalitách bez zeleně jen o 3-4 %. Rozdíl se bude zvětšovat. Důvod? Klimatické změny. Čím teplejší léta, tím více lidí bude hledat místa s přírodou. A čím více lidí bude hledat, tím více se to bude platit.

Praha přijala novou strategii: nové lokalitě musí mít minimálně 5 % zeleně. Benešov vydal Generel zeleně - dokument, který plánuje vývoj zeleně na 20 let. To není jen kreslení na papír. To je závazek, že kvalitní prostředí je důležitější než počet bytů.

Závěr: Jak vybrat lokalitu s budoucností

Když hledáte byt, neptejte se jen: „Kolik stojí?“ Otázka by měla znít: „Jaký je život tady?“

Pojďte se podívat na toto:

1. Je v okruhu 500 metrů park, les nebo řeka?
2. Mají tyto prostory stromy, lavičky, pěší cesty?
3. Je tam nějaká údržba - nebo je to zanedbané?
4. Jsou tam lidé - nebo je to místo, kde nikdo nechce být?
5. Je v okolí nějaká kvalitní zeleň, nebo jen dětské hřiště a beton?

Pokud odpovědi na tyto otázky jsou kladné, máte šanci na byt, který bude růst. Pokud ne - i když je byt nový, moderní a levný, může se stát, že za pět let budete chtít prodat - a nikdo nebude chtít koupit.

Zeleň není luxus. Je to základ. A ten, kdo ho má, bude mít i větší cenu.