Nejčastější chyby při pronájmu bytu a sestavení nájemní smlouvy v České republice

Nájemní smlouva musí přesně popisovat, co přesně nájemci předáváte. To znamená nejen adresu, ale i počet místností, výměru, jaké předměty jsou součástí nájmu (kuchyňská linka, šatník, klimatizace) a co ne. Dokonce i praskliny na kachličkách nebo poškozená dlažba v koupelně - všechno to musí být zaznamenáno. Nejlepší způsob? Vyfotit každý roh bytu, udělat seznam a obě strany podepsat, že to všechno viděly. Bez toho se v případě škody všechno stane „váš problém“.

Nesprávně uvedené nájemné

„Nájemné je 12 000 Kč“ - tohle není dostatečné. Proč? Protože nevíte, kdy se má zaplatit, jakým způsobem a zda je to částka za byt samotný nebo za byt plus poplatky. V roce 2023 bylo 28 % platebních sporů způsobeno právě tím, že v smlouvě chyběly tyto detaily.

Právní předpisy vyžadují, aby byla v smlouvě uvedena přesná částka nájemného, termín splatnosti (např. do 5. dne měsíce) a způsob úhrady (převod na účet, hotovost, bankovní pokladna). Pokud to není uvedeno, nájemce může tvrdit, že „neví, kdy a jak platit“. A většinou má pravdu. Navíc - pokud chcete zvyšovat nájemné, musíte to v smlouvě explicitně stanovit. Zákon dovoluje zvýšit nájemné jen jednou za 12 měsíců a to jen podle změny indexu spotřebitelských cen, maximálně o 50 % zvýšení. Pokud to v smlouvě není napsané, nemůžete zvýšit nájemné ani o korunu. A když to uděláte, nájemce může podat žalobu.

Kauce - kolik může být a jak ji vrátit

Kauce je jedna z největších zdrojů sporů. 62 % nájemců podle FinExpert.cz zažilo problémy s vrácením kauce. A 48 % pronajímatelů, podle Asociace pronajímatelů, mělo škody, které nemohli prokázat, protože nebyl předávací protokol.

Zákon říká jasně: kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud máte nájemné 10 000 Kč, kauce může být maximálně 30 000 Kč. Pokud požadujete 35 000 Kč, je to neplatné. A když to nájemce zjistí, může požadovat vrácení přeplatku - i s úroky. A co když vrátíte kaci? Předpokládejte, že nájemce nechal v kuchyni prasklinu, kterou jste neviděli. Pokud nemáte fotografie a protokol z předávání bytu, nemůžete nic požadovat. Neexistuje „představa“, že „to tam určitě nebylo“. Musíte mít důkaz. Fotky, popis, podepsaný protokol. To je jediná cesta.

Předávací protokol - největší chyba, kterou děláte

70 % sporů o škody vzniká kvůli tomu, že předávací protokol neexistuje nebo je neúplný. To je fakt, který většina lidí ignoruje. Předávací protokol není „formálnost“. Je to vaše jediná ochrana.

Musí obsahovat:

• Přesný popis stavu podlahy, stěn, stropu, oken, dveří
• Stav kuchyňské linky, koupelny, sanitárních zařízení
• Seznam všech předmětů, které zůstávají v bytě (přístroje, nábytek, šatníky)
• Fotografie každého poškození - i malého
• Podpisy obou stran a datum

Nejde o to, aby to bylo krásné. Jde o to, aby to bylo přesné. Stačí 2 hodiny, kdy obě strany projdou byt spolu a zaznamenají všechno. Není to náročné. Ale bez toho jste bez ochrany.

Neplatná ustanovení - „nesmíte mít mazlíčky“, „nemůžete podnajímat“

Mnoho smluv obsahuje věci, které zákon přímo zakazuje. Například: „Nájemce nesmí mít domácí zvířata“, „Nesmí podnajímat“, „Výpovědní doba je 1 měsíc“. To všechno je neplatné.

Občanský zákoník říká:

• Výpovědní doba pro nájemce je minimálně 3 měsíce
• Výpovědní doba pro pronajímatele je minimálně 6 měsíců
• Podnájem je povolený, pokud smlouva nezakazuje jasně a výslovně
• Zákaz mazlíčků je neplatný, pokud není v smlouvě uvedeno, že byt není určen pro zvířata

Právní kancelář AZ Legal zjistila, že 41 % smluv obsahuje alespoň jedno takové neplatné ustanovení. A když se to vysune, celá smlouva může být zpochybněna. Nájemce může říct: „Toto ustanovení je neplatné, protože porušuje zákon. A pokud toto je neplatné, pak i celá smlouva je neplatná.“ A má pravdu.

Změny v zákoně, které se blíží

Od roku 2025 se pravděpodobně změní několik věcí. Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje zákon, který bude vyžadovat, aby všechny nájemní smlouvy byly registrovány u státní správy. To znamená, že nelegální pronájem bude těžší. Navíc Česká národní banka navrhuje snížit maximální výši kauce na dvojnásobek měsíčního nájemného. A zákaz poplatků za uzavření smlouvy nebo správu bytu už nyní platí - pronajímatel nesmí účtovat nic navíc za to, že smlouva existuje.

Tyto změny neznamenají, že se všechno zlepší samo. Naopak - budou potřeba ještě pečlivější smlouvy. Pokud máte nájemní smlouvu z roku 2020, pravděpodobně už neplatí. Je čas ji přepracovat.

Co musíte udělat, abyste se vyhnuli problémům

Neexistuje žádný zázračný trik. Jen pět jednoduchých kroků:

1. Před podepsáním smlouvy - prohlédněte byt spolu s nájemcem. Udělejte seznam všech poškození, vyfotte všechno.
2. Podepište předávací protokol - vždy, bez výjimky. Bez něj jste bez ochrany.
3. Ujistěte se, že smlouva obsahuje: přesnou výši nájemného, termín splatnosti, způsob úhrady, popis bytu, výpovědní doby, kaci (max. 3x nájemné), možnost podnájmu.
4. Nikdy nepodepisujte smlouvu s někým, kdo není vlastníkem - ověřte vlastnictví v katastru nemovitostí. Pokud to dělá nějaký „prostředník“, je to riziko.
5. Mějte pojištění - pokud praskne hadička a vytopíte sousedy, náklady mohou být 100 000 Kč. Bez pojištění to hradíte vy.

Nájemní smlouva není dokument, který si někdo „vymyslí na kafe“. Je to právní smlouva, která chrání obě strany. A pokud ji neuděláte správně, neznamená to, že „někdo ztratí peníze“. Znamená to, že někdo ztratí čas, klid a možná i tisíce korun v soudu.

Co dělat, když už je smlouva špatně

Když už jste podepsali smlouvu a teprve teď zjistíte, že něco chybí - neznamená to, že je konec. Pokud jste pronajímatel a chybí vám předávací protokol, můžete ho dodat později - ale jen s příslušným souhlasem nájemce. Pokud jste nájemce a v smlouvě je neplatné ustanovení, můžete napsat dopis a požadovat jeho výmaz. Pokud vám to odmítnou, můžete se obrátit na občanský soud nebo na Úřad pro ochranu hospodářské soutěže.

Není třeba čekat na spor. Nejlepší řešení je vždycky předcházet problémům. A to znamená: napsat smlouvu správně, dokumentovat všechno a nevěřit „slovu“ - věřit jen písmu.