Předání nemovitosti kupujícímu: Kompletní kontrolní seznam a termíny 2025

Předání nemovitosti kupujícímu není jen předání klíčů

Spousta lidí si myslí, že když podepíše kupní smlouvu a peníze přijdou na účet, je všechno hotové. Ale to je jen začátek. Právě předání nemovitosti kupujícímu je ten okamžik, kdy se z papírů stane skutečnost. A pokud ho uděláte špatně, může vás to stát tisíce korun, soudní spor nebo alespoň nespokojeného souseda.

V České republice se každý rok předává přes 100 000 nemovitostí. A podle dat Realitního fóra z roku 2022 je každý čtvrtý případ plný překvapení - od zapomenutých klíčů po nesprávně zaznamenané měřidla. Nejčastější chyby? Stavy měřidel nejsou zapsané, předávací protokol je prázdný nebo neexistuje, a PENB není předán vůbec. Výsledek? Kupující platí za energii, kterou spotřeboval prodávající. Nebo naopak.

Kdy se předává nemovitost? Termíny a právní rámec

Předání nemovitosti probíhá až po tom, co je vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí. To je klíčové. Dokud není zápis v katastru, nemáte právo předávat. Většina lidí si toto zmatení myslí, že stačí podepsat smlouvu - ale to je jen závazek, ne převod.

Termín předání se dohodne písemně - ne ústně. A musí být v souladu s tím, kdy byly peníze vyplaceny z úschovy. Většina realitních kanceláří volí termín do 3-7 dní po přepsání vlastnictví. Pokud se dohoda nepíše, je to právní risk. Pokud kupující přijde dříve a něco se pokazí, může si stěžovat, že nemovitost předáváte ve špatném stavu - a vy to nemůžete dokázat.

Podle § 1186 odst. 3 Občanského zákoníku musíte prodávající doložit kupujícímu potvrzení o tom, že nejsou žádné dluhy k bytovému družstvu, společenství nebo jiné správě. Bez toho nemůžete předat. A pokud to neuděláte, může vás kupující přímo soudit - a to i po roce.

Předávací protokol: Co musí obsahovat

Předávací protokol není povinný podle zákona - ale bez něj jste právně bezbranní. To je jediný dokument, který potvrzuje, jaká nemovitost byla předána a v jakém stavu. A pokud se později objeví škoda, vyřešíte to jen s ním.

Každý protokol musí mít tyto základní části:

• Datum a místo předání
• Úplné jména, adresy a rodná čísla obou stran
• Identifikace nemovitosti: číslo jednotky, katastrální území, číslo parcely
• Stavy měřidel: elektřina, plyn, voda, teplo - s čísly a datumem
• Počet a typ předaných klíčů
• Seznam předávaného vybavení: kotel, klimatizace, šatní skříně, žaluzie
• Poznámky o závadách - i malých
• Podpisy obou stran a případně svědka

Nezapomeňte přiložit fotografie. Nejen stavu měřidel, ale i celé nemovitosti - zejména koupelny, kuchyně, podlah a stěn. Fotky jsou nejlepší důkaz. Podle průzkumu Realitního fóra 89 % pozitivních zkušeností zahrnuje fotografickou dokumentaci. A když se někdo později bude snažit tvrdit, že „to tam dřív nebylo“, můžete mu ukázat obrázek z dne předání.

Stavy měřidel: Nejčastější chyba a jak ji vyhnout

Největší problém při předávání? Stavy měřidel. Podle Realitní samoobsluhy z roku 2022 je to příčinou 27 % všech stížností. A proč? Protože lidé si myslí, že „to se řekne“ nebo „to se zaznamená v účetnictví“.

Není to pravda. Pokud nezaznamenáte přesné číslo na elektroměru, plynoměru a vodoměru, můžete být zodpovědní za spotřebu, kterou nevyužívali. Třeba za měsíc, kdy jste ještě bydlili.

Co musíte udělat:

1. Přijďte na měřidla s kupujícím - společně.
2. Zapište čísla s datem a časem (např. 16.11.2025, 14:30).
3. Udělejte fotografii každého měřidla - s viditelným datem na telefonu v pozadí.
4. Zaznamenejte, zda jsou měřidla čitelná - nezamrzlá, neznečištěná, nezakrytá.
5. Okamžitě po předání oznámte dodavatelům energií o změně vlastníka - přiložte kopii protokolu.

Pokud to uděláte správně, nepřijde vám účet za energii, kterou jste nespotřebovali. A kupující nebude mít důvod vás žalovat.

Klíče a dokumentace: Co všechno musíte předat

Předat klíč od hlavního vchodu? To je jen začátek.

Kupujícímu musíte předat všechny klíče, čipy, kódy a ovladače:

• Hlavní vchod
• Bytová poštovní schránka
• Sklep nebo skladovací místnost
• Garáž nebo přístřešek
• Elektrická vrata
• Alarmový systém - přístupové kódy nebo aplikace
• Dálkové ovladače k topení nebo klimatizaci

A nezapomeňte na dokumentaci:

• Návody k kotle, klimatizaci, vysavači, vařiči
• Záruční listy (pokud ještě platí)
• Technická dokumentace k domu - např. schémata elektroinstalace
• Revizní zprávy - elektro, plyn, vodovod
• Pojistné smlouvy

Bez těchto věcí kupující nemůže správně používat zařízení. A pokud se něco pokazí, může si stěžovat, že jste mu „nedal potřebné informace“. A má pravdu.

Energetický průkaz budovy (PENB): Není volitelný

PENB není „nějaký papír“. Je to právně povinný dokument. Podle zákona jej musíte předat kupujícímu nejpozději při podepsání kupní smlouvy - nikoli až při předávání.

Prodávající fyzická osoba, která PENB nepředá, může být pokuta 100 000 Kč. Právnická osoba? 200 000 Kč. A to je jen za to, že jste nezajistili dokument. Ne za špatnou energetickou náročnost - jen za to, že jste ho nevydali.

Co musíte mít:

• Původní PENB - ne kopii
• Ověřenou kopii pro kupujícího
• Podpis kupujícího na potvrzení o předání

Pokud ho nemáte, nemůžete smlouvu podepsat. A pokud ho máte, ale neukážete ho, můžete být soudně stíhán i po roce.

Kontrola stavu nemovitosti: Co prohlédnout

Předávací jednání trvá obvykle 60-90 minut. Nejde o rychlý průchod. Je to inspekce.

Prohlédněte společně:

• Všechny místnosti - zda je vše v pořádku
• Stav podlah - žádné zvýšené, nezakryté škody
• Stěny a stropy - žádné průtaky, plíseň, odštěpování
• Okna a dveře - zda se dobře zavírají
• Koupelna - zda nekape, zda funguje odpad, zda je teplo
• Kuchyně - zda fungují všechny spotřebiče
• Elektroinstalace - zda fungují všechny zásuvky a vypínače
• Internet, telefon, televize - zda je připojení
• Kanalizace - zda nekape, zda se odpad odtéká

Pokud najdete něco, co se liší od dohodnutého stavu - zapište to do protokolu. A pokud je něco poškozené, nechte to tak. Nečistěte, neopravujte. Pokud se to změní po vašem odjezdu, můžete být obviněn z poškození.

Co dělat po předání

Předání není konec. Je to začátek nového kroku.

• Převeďte energie - voda, elektřina, plyn - na své jméno. Bez toho nemůžete platit účty.
• Zajistěte nemovitost - nová pojištění na domácnost a majetek.
• Podajte přiznání k daňi z nemovitosti - nejpozději do 30 dní od předání.
• Uložte všechny dokumenty - kupní smlouva, předávací protokol, PENB, potvrzení o bezdlužnosti, fotografie. Všechno na jednom místě.

Pokud se v budoucnu rozhodnete prodávat, budete potřebovat tyto dokumenty. Pokud se někdo snaží něco poškodit, budete je potřebovat pro soud. A pokud se něco stane - třeba požár nebo záplava - pojišťovna bude chtít vidět stav nemovitosti v okamžiku převodu.

Co se stane, když to uděláte špatně

Nejhorší případ? Soudní spor. Podle REMAX Alfa je 32 % všech transakcí narušeno problémy při předání. A 68 % z nich končí v soudu.

Příklad:

Kupující přijde po třech měsících a říká: „Vy jste předal byt s poškozenou kuchyňskou linkou, a teď musím zaplatit 45 000 Kč za novou.“ Ale v předávacím protokolu to není zaznamenané. A fotky nejsou. A vy jste si myslel, že „to je jen drobnost“.

Co dělat? Platit. Protože nemáte důkaz. A to všechno jen proto, že jste nezapsali, že linka byla v pořádku.

Nebo jiný případ: Měřidla nebyla zaznamenána. Kupující dostane účet za 500 kWh, které jste spotřebovali vy. A vy to nevíte, dokud vám to neřekne dodavatel. A pak musíte platit dvakrát - za energii, kterou jste spotřebovali, a za náklady na řešení.

Kontrolní seznam: Před předáním nemovitosti

Zkontrolujte si toto před předávacím dnem:

• Je vlastnictví přepsáno v katastru?
• Je PENB připraven a předán kupujícímu?
• Máte potvrzení o bezdlužnosti od družstva nebo společenství?
• Máte předávací protokol s všemi potřebnými údaji?
• Máte fotografie měřidel a stavu nemovitosti?
• Máte všechny klíče, čipy a kódy?
• Máte všechny návody a dokumentaci?
• Máte dohodnutý termín a písemné potvrzení?
• Máte připraveného svědka? (doporučeno)
• Máte všechny dokumenty zkopírované a uložené?

Pokud odpovíte „ano“ na všechno - předáte nemovitost bez problémů. Pokud odpovíte „ne“ na něco - nechte to na později. Neříkejte „to se vyřeší“. V předávání nemovitosti se neřeší nic. Zapisuje se všechno. Nebo se to neřeší vůbec.