Věcné břemeno dožití a prodej bytu: Jak postupovat a neztratit peníze

Prodáváte byt, ale vaše rodiče nebo starší příbuzný mají právo v něm žít do konce života? To není jen otázka city, ale složitý právní a finanční problém. Věcné břemeno dožití je jedním z nejčastějších způsobů, jak zajistit bydlení pro seniory, aniž byste museli zůstat vlastníkem nemovitosti. Ale když se rozhodnete prodej, všechno se změní. Cena klesá, kupci se bojí, a pokud smlouva není správně napsaná, může to skončit soudem.

Co je věcné břemeno dožití a jak to funguje?

Věcné břemeno dožití je právní nástroj, který umožňuje konkrétní osobě žít v nemovitosti až do své smrti, i když ji už vlastní někdo jiný. Není to pronájem, ani dědictví. Je to věcné břemeno - tedy závazek, který je vázán přímo na byt nebo dům, ne na vlastníka. Pokud byt prodáte, břemeno zůstává. Nový vlastník nemůže vyhodit tu osobu. Musí ji nechat bydlet.

Tento nástroj vzniká v občanském zákoníku (§ 1257), a jeho hlavní výhodou je právní jistota. Pokud máte rodiče ve věku 75+, kteří nechtějí přestěhovat, ale vy chcete převést nemovitost na děti, věcné břemeno je ideální řešení. Zapisuje se do katastru nemovitostí - a až tam je, je nezničitelné. Ani soud, ani banka, ani nový vlastník to nemůže zrušit, dokud oprávněná osoba není naživu.

Nezapomeňte: toto břemeno není přenositelné. Když ta osoba zemře, břemeno zaniká. Okamžitě. Nový vlastník má plná práva k nemovitosti - může ji prodávat, předávat, pronajímat, přestavovat. Ale dokud ta osoba žije, musíte trpět jejím bydlením.

Proč se cena bytu sníží o 15-30 %?

Když prodáváte byt s věcným břemenem dožití, neprodáváte kompletní nemovitost. Prodáváte byt, který někdo ještě bude bydlet - možná 5 let, možná 15. A to je pro kupce riziko. Kupující musí počítat, že nebude moci používat celý prostor, že nebude moci provést rekonstrukci, že může mít konflikty o údržbu.

Podle průzkumu Reality Hruška z roku 2024 se cena snižuje v průměru o 15-30 %. Kolik přesně? Záleží na věku a zdravotním stavu osoby s právem dožití. Pokud je osoba 82 let a má chronické onemocnění, může být snížení 28 %. Pokud je 70 let, zdravá a aktivní, může být jen 18 %. Banky a makléři používají tabulky Českého statistického úřadu o očekávané délce života, aby přesně spočítali, jak dlouho bude břemeno trvat.

Je to logické: když byt v centru Prahy stojí 5 milionů Kč, ale máte v něm matku, která má 80 let, tak jeho hodnota je 3,5 milionu Kč. Kupci to berou jako investici - za 3,5 milionu koupí byt, který za 5-7 let bude mít plnou hodnotu. A to je pro ně atraktivní. Většina kupujících je mladá rodina nebo investor, který chce levnější nemovitost v dobré lokalitě.

Kdo kupuje nemovitosti s věcným břemenem?

Není to obyčejný kupující. Kdo je ochoten přijmout toto riziko?

• Mladé páry - chtějí bydlet v centru, ale nemají dostatek peněz. Věcné břemeno jim umožňuje koupit byt za 30 % nižší cenu.
• Investoři - 42 % prodejů v roce 2024 bylo zakoupeno investory. Plánují počkat, dokud břemeno neskončí, a pak byt rekonstruovat a prodat s výdělkem.
• Osoby s vlastními seniory - někdo, kdo má rodiče ve věku 80+, chce pochopit, jak to funguje, a zároveň si koupí byt, který bude pro něj vhodný po zániku břemene.

Podle průzkumu Reality Hruška je 78 % kupujících ochotno koupit nemovitost s věcným břemenem, pokud je oprávněná osoba starší 75 let. Pokud je 65 let a zdravá, kupci se odmítají. Proč? Protože 15 let čekání je pro ně příliš dlouhé. Ale 5 let? To je akceptovatelné.

Co musíte mít připravené, než začnete prodávat?

Nemůžete jen napsat inzerát a čekat. Prodej s věcným břemenem je jako komplexní projekt. Potřebujete:

1. Notářskou smlouvu - bez ní břemeno není platné. Musí být pečlivě formulovaná. V ní musí být jasně uvedeno, kdo má právo dožití, jaká část nemovitosti je zahrnuta, a jaké jsou povinnosti nového vlastníka.
2. Potvrzení z katastru - musíte ověřit, že břemeno je opravdu zapsané. Někdo může říct, že má břemeno, ale když se podíváte do katastru, není tam nic. To je nebezpečné.
3. Právní poradu - 38 % prodávajících nezapořádalo smlouvu s právníkem. A 22 % z nich skončilo ve sporu. Nešetřete na právníkovi. Je to investice do klidu.
4. Detailní popis v inzerátu - neříkejte jen „byt s věcným břemenem“. Napište: „Byt 75 m², věcné břemeno dožití pro matku, 81 let, zdravotní stav stabilní. Vlastník platí všechny opravy.“ Transparentnost zkrátí prodejní dobu o 30 %.

Nezapomeňte: pokud v smlouvě není uvedeno, kdo platí za střechu, za klimatizaci nebo za opravu koupelny, tak to bude problém. Většina sporů vzniká právě z toho - někdo si myslel, že to platí vlastník, jiný si myslel, že to platí osoba s právem dožití.

Co se stane, když osoba s právem dožití potřebuje odbornou péči?

To je nejčastější případ, který lidé přehlížejí. Představte si: vaše matka má 80 let, bydlí v bytě, ale začne potřebovat denní péči. Může potřebovat domácí pomoc, léky, fyzikální terapii. Nový vlastník nemusí být schopen - ani ochoten - pomáhat. A pokud smlouva neříká, že nový vlastník nemá povinnost poskytovat péči, tak to není jeho zodpovědnost. Ale co když matka potřebuje větší byt nebo byt s výtahem?

Právník Martin Svoboda z Právní Pomoc Online varuje: „Špatně formulovaná smlouva může vést k právním sporům.“

Řešení? Do smlouvy zahrňte:

• Možnost přestěhování do jiné nemovitosti, pokud byt není přizpůsobený pro potřeby zdravotní péče.
• Povinnost nového vlastníka zajistit bezpečný přístup (výtah, rámování dveří, odstraňování překážek).
• Právo osoby s břemenem na případné příspěvky na údržbu, pokud se jedná o velké opravy (střecha, okna, vytápění).

Na Facebooku uživatelka „EvaS“ stěžuje: „Koupili jsme dům s věcným břemenem pro babičku (85 let), ale nebylo přesně definováno, kdo platí opravy. Teď máme soudní spor o 250 000 Kč za novou střechu.“

Je lepší počkat na úmrtí nebo prodat hned?

Toto je nejtěžší rozhodnutí. Když máte rodiče ve věku 80+, může být lepší počkat. Podle Reality Hruška je průměrná doba čekání na zánik břemene u osoby 80+ roků 5-7 let. Pokud byt stojí 5 milionů, a vy ho prodáte za 3,5 milionu, ztratíte 1,5 milionu. Ale pokud ho necháte, a za 6 let ho prodáte bez břemene, můžete získat 6 milionů - pokud se trh nezhroutí.

Je to investice do času. A pokud máte možnost si dovolit počkat, je to často výhodnější. Ale pokud potřebujete peníze na léčbu, na nový byt, na děti - pak prodej je jediná cesta. V tom případě se snažte najít kupce, který je ochoten čekat. A buďte upřímní.

Co se děje na trhu? Je to trend nebo dočasný jev?

Věcné břemeno dožití je v Česku stále vzácné - tvoří jen 3,5 % všech prodejů bytů. Ale roste. Každý rok o 0,8 %. Proč? Protože stárnete. V roce 2024 mělo Česko 20,1 % obyvatel starších 65 let. V roce 2027 to bude 22 %. A většina z nich chce zůstat ve svém domě.

Nejčastěji se používá v Praze, Brně, Ostravě - tam, kde jsou byty drahé a místo omezené. V menších městech je podíl jen 2,8 %. V centru Prahy je 4,2 %. To znamená, že pokud prodáváte byt v Brně, máte větší šanci najít kupce než v Kutné Hoře.

Nový trend: banky. V roce 2024 začaly některé banky nabízet hypotéky pro kupce nemovitostí s věcným břemenem. Ne každá, ale některé. To znamená, že kupci už nejsou jen investoři - mohou to být i běžné rodiny, které potřebují půjčku.

Česká asociace realitních makléřů zavedla v roce 2024 certifikaci pro makléře specializující se na tento typ prodeje. Do konce roku jich získalo 127. To je známkou, že se to stává profesionálním segmentem.

Co vás čeká, když prodej proběhne?

Prodej s věcným břemenem není konec. Je to začátek nové fáze. Vy jste dostali peníze. Nový vlastník má byt. Ale vaše matka nebo otec stále bydlí v něm. Musíte si uvědomit:

• Nemůžete se vracet a chtít peníze zpět.
• Nemůžete přijít a požadovat, aby nový vlastník něco udělal - pokud to není v smlouvě.
• Je vaše odpovědnost, aby smlouva byla dokonalá - protože po prodeji už nic nezměníte.

Pokud jste všechno udělali správně - smlouva je jasná, břemeno je zapsané, kupce jste našli - tak je to jedna z nejbezpečnějších cest, jak zajistit bydlení pro seniory a zároveň převést majetek na děti. Není to rychlá cesta. Ale je trvalá.

Co se stane, když osoba s právem dožití zemře?

Okamžitě zanikne. Nový vlastník dostane plná práva. Nemusí nic oznámit, nic předávat. Jen si vezme klíč. Většina investorů vědí, že to přijde - a proto čekají. Některé rodiny si to neuvědomují - a když zemře babička, přijde nový vlastník a řekne: „Teď je to moje.“ A všechno je v pořádku.

Prodej bytu s věcným břemenem dožití není jen o penězích. Je to o lidském rozhodnutí - jak zajistit, aby vaše rodiče měli klid, a zároveň neztratili všechno. Pokud to uděláte správně, bude to jedna z nejlepších věcí, které jste pro svou rodinu kdy udělali.