Výpis z listu vlastnictví: Co obsahuje a jak jej číst

Chystáte se koupit byt, dům nebo pozemek? Pak vám výpis z listu vlastnictví nebude stačit jenom jako papír, který si požádáte pro formální účely. Je to váš největší ochranný štít před nečekanými překvapeními. Bez něj můžete koupit nemovitost, která má zástavní právo, exekuční příkaz nebo i někdo jiný má právo na vstup do vašeho dvora. A to všechno právě proto, že jste nečetli, co tam opravdu stojí.

Co je výpis z listu vlastnictví?

Výpis z listu vlastnictví (zkráceně LV) je oficiální dokument, který vydává Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Obsahuje všechny právní informace o nemovitosti - kdo ji vlastní, jaké má omezení, kdo má právo na přístup, a jestli někdo na ní má pohledávku. Tento dokument není žádný dopis od notáře nebo realitní agentury. Je to přímý výstup z katastrálního úřadu, který je závazný pro soudy, banky i úřady.

Každý výpis má přesný čas a datum vydání - až na sekundy. To znamená, že pokud vám někdo předloží výpis z loňského roku, může být zcela neaktuální. Zápisy do katastru probíhají v reálném čase. Když někdo zruší zástavní právo nebo převede vlastnictví, změna se tam objeví hned. Pokud tedy necháte výpis vydat před týdnem, může být ještě v pořádku. Pokud je starší než 30 dní, už ho nemůžete považovat za spolehlivý. Doporučuje se používat výpisy starší než 14 dní jen výjimečně.

Kde a jak získat výpis?

Můžete si ho pořídit třemi způsoby: osobně, online nebo přes Czech POINT.

• Osobně - na katastrálním úřadu nebo na pobočce Czech POINT. Tam dostanete tištěný výpis za 100 Kč. Čekáte asi 15 minut, ale máte pomůcku - můžete se zeptat, co znamená ten zápor nebo zástavní právo.
• Online - na webu www.cuzk.cz. Zde si vyberete elektronický výpis za 50 Kč. Stáhnete ho za 2-3 minuty. Odkaz na stažení zůstane aktivní 5 dní. Potřebujete jen identifikovat nemovitost - například podle parcelního čísla nebo čísla evidenčního.
• Přes notáře - pokud kupujete nemovitost, notář si výpis pořídí za vás. To je nejčastější způsob při prodeji. Ale nezapomeňte: i když to dělá notář, vy jste ten, kdo musí rozumět, co tam stojí.

Nezapomeňte: pokud chcete vědět, jaká byla situace před 5 lety - můžete si požádat o výpis k historickému datu. To je velmi užitečné při dědických sporech nebo při vyřešení starých neshod o hranicích pozemků.

Co je v listu vlastnictví - sedm částí, které musíte znát

Výpis není jedna dlouhá stránka. Je to strukturovaný dokument s sedmi částmi - A, B, B1, C, D, E, F. Každá z nich říká něco jiného.

Část A: Kdo je vlastník?

Tady vidíte, kdo vlastní nemovitost. Pokud je to fyzická osoba, máte tam jméno, příjmení, rodné číslo a adresu. Pokud je to firma, máte název, IČO a sídlo.

Je důležité zkontrolovat, zda je vlastník jediný. Pokud je tam více lidí - například manželé nebo spolučlenové - je to spoluvlastnictví. Každý má uvedený podíl - třeba 1/2, 1/3 nebo 3/4. Pokud nevidíte podíly, může to znamenat, že vlastnictví není rozdělené - což je nebezpečné. Pokud někdo z vlastníků zemřel, ale nebylo to převedeno do katastru, můžete se dostat do dědického chaosu.

Část B: Co je vlastně vlastněno?

Tady je seznam všech nemovitostí, které patří k danému vlastníkovi. Například:

• pozemek - parcelní číslo 123/45
• byt - číslo evidenční 25, v domě čp. 10
• nebytový prostor - garáž s číslem 7

Zkontrolujte, zda parcelní číslo nebo číslo domu odpovídá tomu, co kupujete. V roce 2022 se stalo, že v 5,3 % případů lidé koupili nemovitost s nesprávným číslem - protože bylo podobné jinému. Například parcelní číslo 123/45 místo 124/45. A to je rozdíl v několika metrech pozemku.

Část B1: Služebnosti a věcná břemena

Tady se píše, kdo má právo využívat vaši nemovitost. Například:

• cesta k sousedovu domu přes váš pozemek
• potrubí, které vede pod vaším dvorem
• právo na vodovodní přípojku

To není nic zlého - ale musíte vědět, že někdo má právo chodit přes váš trávník nebo vás může v budoucnu vyzvat k opravě potrubí. Pokud je tam něco takového, může to ovlivnit hodnotu nemovitosti nebo vaše možnosti výstavby.

Část C: Omezení vlastnického práva

Toto je ta část, která většinu lidí zaskočí. Zde se nachází:

• zástavní právo - když jste si půjčili peníze a nemovitost jste zastavili jako záruku
• zápory - když někdo podal žádost o zadržení nemovitosti kvůli dluhu
• exekuční příkazy - když se někdo pokouší o prodej nemovitosti kvůli nespokojenému dlužníkovi

Problém je v tom, že tyto zápisy mohou být zrušené, ale nejsou automaticky smazané. Můžete najít zápor z roku 2018, který byl zrušen v roce 2021 - ale v katastru se to ještě nezaznamenalo. Proto je důležité zkontrolovat i zápisní knihu - chronologický seznam všech změn. Pokud nevíte, jak to udělat, nechte si to vysvětlit právníkem. Podle průzkumu Asociace realitních makléřů 63 % kupujících zaplatilo navíc 850 Kč právě za tuto kontrolu.

Část D: Věcná břemena

Tady jsou závazky, které se vážou k nemovitosti, ale nejsou závazky vlastníka. Například povinnost udržovat plot nebo přístup pro požární vozidlo. To se často vyskytuje v rodinných domech v obcích.

Část E: Vlastnictví bytů a nebytových prostorů

Pokud kupujete byt, tato část je pro vás klíčová. Zde je uvedeno, jaký podíl máte na společných částech domu - chodby, schodiště, podkroví, zahrádka. Pokud je váš podíl 1/10, znamená to, že jste odpovědný za 10 % nákladů na opravy domu.

Část F: Jiná práva

Tady se objevují například právo užívací - když někdo má právo bydlet v bytě, ale nevlastní ho. Například rodiče, kteří vám byt předali, ale si nechali právo na bydlení do konce života. To znamená, že i když jste vlastníkem, nemůžete je vysťahovat.

Co dělat, když najdete problém?

Když v části C najdete zápor nebo zástavní právo, neznamená to automaticky, že nemovitost je ztracena. Znamená to, že musíte zjistit:

1. Kdo je věřitel?
2. Jaká je výše dluhu?
3. Je dluh splacený?
4. Byl zápis zrušen?

Na webu ČÚZK nebo v katastrálním úřadě můžete požádat o zápisní knihu. Tam uvidíte, kdy byl zápis zrušen. Pokud ne, můžete požádat o potvrzení o splacení od věřitele - a pak nechat zápis zrušit. To je proces, který trvá 2-6 týdnů. Pokud kupujete nemovitost, měli byste požadovat, aby všechen dluh byl splacen před převodem vlastnictví.

Co vás čeká v budoucnu?

Od roku 2024 se mění systém. Přichází nový digitální katastr - a bude možné získávat výpisy přes mobilní aplikaci. Od června 2024 by měla být k dispozici aplikace, která vám automaticky označí rizikové body červenou barvou. Například: „Zástavní právo - nezrušeno“.

Do konce roku 2025 se má dokončit integrace s evropským systémem INSPIRE. To znamená, že v budoucnu budete moci porovnávat vlastnictví nemovitostí v Česku, Německu nebo Rakousku - například pokud koupíte dům v sousedním městě v Německu.

Navzdory digitalizaci budou pobočky Czech POINT a katastrálních úřadů fungovat alespoň do roku 2030. Pokud jste starší než 65 let nebo se v digitalizaci nevyznáte - máte právo jít na místo a požádat o pomoc. V roce 2022 bylo poskytnuto přes 135 000 bezplatných konzultací.

Když už to máte - co dál?

Nemůžete si výpis jen stáhnout a zapomenout. Přečtěte si ho dvakrát. Porovnejte část A s tím, kdo vám prodává nemovitost. Zkontrolujte část C - je tam něco, co vám realitní makléř neřekl? V části B zkontrolujte, zda je tam všechno, co vám slibovali - třeba garáž nebo zahrádka.

Nezapomeňte: výpis z listu vlastnictví není dokument, který si pořídíte na poslední chvíli. Je to váš první krok k bezpečné koupi. Když ho nečtete, riskujete, že koupíte problém - ne nemovitost.