led, 22 2026
Řekněme si to upřímně: když manželství skončí, největší boj nejde o city. Jde o nemovitost. Byt, dům, pozemek - tyto věci stojí desítky, často stovky tisíc korun. A když je třeba rozdělit, většina lidí neví, jak na to. Přitom chyby, které uděláte, vás mohou stát tisíce, až desítky tisíc korun. Nebo vás mohou připravit o vlastní byt. Nejde o to, kdo si „zasloužil“ více. Jde o zákon. A ten je jasný - pokud ho znáte.
Co je vůbec společné jmění?
Ne každá věc, kterou máte, je společná. Společné jmění vzniká automaticky, jakmile se oženíte. Ale ne hned. Od 1. ledna 2014 platí nový systém: majetek se nestává společným od dne svatby. Stává se společným až v okamžiku, kdy manželství skončí - tedy při rozvodu, úmrtí nebo zrušení sňatku. To je důležité. Znamená to, že během manželství nemusíte vůbec řešit, kdo co má. Vše se řeší až na konci.
Do společného jmění patří všechno, co jste si koupili, vydělali nebo získali během manželství. To zahrnuje:
- byt nebo dům, který jste koupili společně nebo jeden z vás
- peníze na účtech, které jste měli během manželství
- zisk z výhradního majetku - třeba nájemné z bytu, který jste měli ještě před svatbou
- dluhy, které jste si vzali během manželství - třeba hypotéku na byt
Výjimky jsou jasné: věci, které jste dostali v dárku nebo ve dědictví, osobní věci (např. šperky, nástroje), nebo věci, které jste měli před svatbou. Ty zůstávají vaším výhradním majetkem. Ale pozor - pokud jste z výhradního majetku něco vydali na společný byt, máte nárok na náhradu.
Proč je tržní hodnota důležitější než katastrální?
Nejčastější chyba, kterou lidé dělají: počítají s katastrální hodnotou. To je chyba. Soudy neberou katastrální hodnotu. Berou tržní hodnotu. A ta se liší. V Praze nebo Brně může být rozdíl 50 % a více. Pokud máte byt, který má katastrální hodnotu 2 miliony, ale na trhu se prodá za 3,5 milionu, tak při vypořádání se počítá s těmi 3,5 miliony.
Co dělat? Potřebujete znalecký posudek. To není volba. Je to povinnost. Pokud nemáte posudek, soud vás může připravit o tisíce korun. Průměrná cena posudku je 5 000 až 15 000 Kč. Zní to hodně? Když si to porovnáte s tím, kolik můžete ztratit, je to malá investice. Většina lidí to zapomene. A pak se diví, proč jim soud dal méně.
Prof. Jiří Přibyl z Karlovy univerzity říká: pokud máte nemovitost nad 5 miliony Kč, zapojte znaleckou kancelář už na začátku. Může vám ušetřit až 30 % času v soudním řízení. To znamená, že místo 18 měsíců to bude trvat 12. A to je výhoda, která se vyplatí.
Co když jste vlastníkem bytu před svatbou, ale po ní ho rekonstruovali?
Tady je to nejkomplikovanější. Představte si: koupili jste byt před svatbou za 1,5 milionu. Pak jste ho po svatbě rekonstruovali - vyměnili okna, koupili novou kuchyni, udělali úpravy v koupelně, vložili podlahové vytápění. Celkem jste do toho vložili 1,2 milionu. Nyní je byt hodný 3,5 milionu. Kdo má co?
Podle zákona: byt je vaše výhradní věc. Ale vy jste do něj vložili peníze ze společného jmění. To znamená, že máte nárok na náhradu těch 1,2 milionu. Ale jen pokud to dokážete. A tady je problém. 72 % soudních rozsudků v letech 2020-2022 odmítlo nároky na náhradu, protože lidé neměli důkazy. Žádné faktury, žádné účty, žádné smlouvy. Jen slova: „Já jsem to zaplatil.“
Co dělat? Uložte všechny faktury. Všechny převody. Všechny smlouvy. Pokud jste platili z účtu, který jste měli společně, zaznamenejte si to. Pokud jste platili z vašeho osobního účtu, přidejte poznámku: „Tento převod je výdaj na rekonstrukci bytu v ulici X, který je mým výhradním majetkem.“
Bez důkazů - nárok ztrácíte. Bez důkazů - soud vás nevyslyší.
Co když nemovitost slouží jako podnikání?
Čím víc lidí má byty na pronájem, tím víc problémů má. Problém není, že je to výhradní majetek. Problém je, že z něj vzniká příjem. A ten příjem se stává společným. Ale dluhy? Dluhy spojené s podnikáním nejsou automaticky společné. Pokud jste si na pronajímaný byt vzali hypotéku, ale nebyl to váš obchod, může být vaše osobní závazek. Ale pokud jste si to zapsali jako podnikání - třeba jako OSVČ - tak se dluhy mohou stát společnými.
Na fóru Právník.cz se 78 % lidí, kteří měli nemovitosti pro pronájem, stěžovalo na nesrovnalosti s dluhy. Soudy se rozcházejí. Některé soudy říkají: „To je podnikání, takže to je vaše věc.“ Jiné: „Příjem šel do domácnosti, takže dluh je společný.“
Řešení? Pokud chcete mít jistotu, uzavřete manželskou smlouvu. V ní můžete přesně říct: „Všechny nemovitosti, které slouží k podnikání, zůstávají výhradním majetkem jednoho z manželů, i když přinášejí příjem.“ Tím si ušetříte budoucí boj.
Co když se nedomluvíte?
Většina lidí se domluví. 68 % případů končí dohodou. Ale když se nedomluvíte, musíte jít k soudu. Tam se provádí tzv. iudicium duplex. To znamená: nejprve se určí, co je společné jmění. Pak se určí, jak se to rozdělí. To trvá průměrně 14,2 měsíce. A stojí 40 000 až 70 000 Kč.
Alternativa? Roční řízení. To je rychlejší, levnější a tiché. Trvá 6-8 měsíců. Stojí 25 000-40 000 Kč. Ale má jednu podmínku: oba manželé musí souhlasit. Pokud někdo říká „ne“, nemůžete to použít. Ale pokud jste se domluvili na principu - třeba „já vezmu byt, ty dostaneš peníze“ - tak roční řízení je ideální. Neříkáte to soudci. Říkáte to ročnímu. A ten to zaznamená a udělá z toho závazný dokument.
Co dělat, když už jste rozvedení?
Máte 3 roky. To je vaše poslední možnost. Pokud nezahájíte vypořádání do 3 let od zániku manželství, zákon považuje majetek za vypořádaný. To znamená: už nemůžete nic požadovat. Ani byt. Ani peníze. Ani náhradu za rekonstrukci. Ztratíte všechno. A to i když jste měli pravdu.
Nečekáte na „dobrý čas“. Nečekáte, až se zklidí emoce. Nečekáte, až se „vše vyjasní“. Děláte to hned. Nejpozději do 6 měsíců. Podle uživatelů na fóru, kteří to udělali včas, ušetřili průměrně 35 000 Kč na soudních nákladech. Proč? Protože když se vše řeší hned, je majetek ještě čerstvý. Jsou tam doklady. Jsou tam paměti. Je tam příjem. A je tam ochota se domluvit.
Kde najít pomoc?
Nejste sami. V České republice je registrováno 1 240 advokátů, kteří se specializují na rodinné právo. To je o 8,5 % více než v roce 2020. A nejsou jen v Praze. Jsou i v Jablinci, Ostravě, Plzni, Brně. Většina z nich nabízí první konzultaci zdarma. Vezměte s sebou všechny doklady: smlouvy, faktury, výpisy z účtů, hypoteční smlouvy, znalecké posudky. Nezůstávejte jen s pamětí. Napište si všechno.
Na portálu portal.gov.cz je i online kalkulačka pro výpočet vypořádacího podílu. V roce 2022 ji použilo 28 500 lidí. Není dokonalá, ale dává vám představu. Základní vzorec je jednoduchý: celková hodnota majetku minus celkové dluhy = čistá hodnota. Polovina této částky je váš vypořádací podíl. Pokud máte byt za 3 miliony a hypotéku 1 milion, máte čistou hodnotu 2 miliony. Váš podíl je 1 milion. Pokud chcete byt, musíte druhému dát 1 milion. Pokud nechcete byt, dostanete 1 milion.
Nezapomeňte: nejde o to, kdo si „zasloužil“ více. Jde o to, co je zákonem stanoveno. A zákon je jasný. Jen ho musíte znát. A dodržet. A důkazy mít.
Co se mění v příštích letech?
Ještě v roce 2023 byl předložen návrh zákona, který by zkrátil lhůtu pro vypořádání ze 3 let na 2 roky. Důvod? Lidé příliš často zapomínají. A když se rozhodnou až po 2,5 letech, je už příliš pozdě. Většina odborníků to podporuje.
Taky se přemýšlí o povinném střednictví před soudem. To znamená: než půjdete k soudu, musíte projít poradenskou službou. Cílem je snížit počet soudních sporů o 30-40 %. A ještě se připravuje elektronický systém, který bude umožňovat podávat žádosti online. To by mohlo zkrátit administrativní proces o 30-50 %.
Co to znamená pro vás? V příštích letech bude vypořádání jednodušší. Ale jen pokud budete včas. Pokud budete mít dokumenty. Pokud budete vědět, co děláte.
Ceny nemovitostí stoupají. V letech 2020-2023 vzrostly o 42 %. To znamená: každý rozvod s nemovitostí je dnes významnější než před pěti lety. A každá chyba stojí víc. Nejde o to, kdo má víc. Jde o to, kdo ví, jak to funguje.