Zástava jiné nemovitosti při hypotéce: Jak funguje a kdy to má smysl

Chceš koupit byt nebo dům, ale nemáš dostatek vlastních peněz na počáteční vklad? A kupovaná nemovitost sama o sobě nestačí k zajištění celé hypotéky? Pak se můžeš setkat s návrhem, který mnoho lidí zná jen z pověstí: zástava jiné nemovitosti. Nejde o nějakou tajnou trik, ale o legální, často používaný mechanismus v českém bankovnictví. A právě o tom, jak funguje, proč ho banky vyžadují a kdy je to skutečně dobrý nápad, se dnes podíváme podrobně.

Co je vlastně zástava jiné nemovitosti?

Zástava jiné nemovitosti znamená, že kromě domu nebo bytu, který kupuješ, banka dostane právo na jinou nemovitost - třeba dům rodičů, pozemek nebo byt, který máš v lastnictví. Tato nemovitost slouží jako dodatečné zajištění, aby banka měla větší jistotu, že pokud se ti nepodaří hypotéku splácet, může se vrátit prostřednictvím prodeje této druhé nemovitosti.

Tento systém je upravený v českém občanském zákoníku a katastrálním zákoně. Od roku 2014 je jeho postup jasně definovaný. Banka nevyžaduje, abys měl 20 % vlastních prostředků - můžeš mít i jen 5 %, pokud máš jinou nemovitost, kterou můžeš zastavit. Podle dat České národní banky z roku 2022 se přes 12 % všech nových hypoték v Česku uzavírá právě s více než jednou zástavou. To znamená, že každá osmá hypotéka má tento typ ručení.

Které nemovitosti můžeš zastavit?

Není každá nemovitost vhodná. Banky mají jasná pravidla, které říkají, co přijmou a co ne.

• Přijímají: rodinný dům, byt, chalupa, pozemek, bytový dům, komerční nemovitost (např. prodejna nebo kancelář).
• Ne přijímají: nemovitosti, které nejsou dokončené nebo nebyly kolaudovány, nemovitosti s již existujícím zástavním právem jiné banky, nemovitosti v insolvenčním řízení, nemovitosti s nevyřízenými stavebními spory, nemovitosti v ochranném pásmu (např. u vodních toků), a nemovitosti s nízkou likviditou - třeba daleko od měst, se závadami nebo neobvyklým využitím.

Banky preferují nemovitosti, které je snadné prodat - tedy ty, které jsou v dobrém stavu, v obyvatelných oblastech a bez právních zábran. Pokud máš starý dům na venkově s poškozenou střechou, banka ho pravděpodobně odmítne. A to i když má vysokou tržní hodnotu. Je to o riziku - banka nechce mít na rukou nemovitost, kterou by nemohla rychle a za přijatelnou cenu prodat.

Jak probíhá celý proces?

Postup není složitý, ale je byrokratický. Všechno začíná smlouvou o úvěru. Poté musíš najít osobu, která souhlasí s tím, že zastaví svou nemovitost - nejčastěji to jsou rodiče, příbuzní nebo partner.

1. Podepsání zástavní smlouvy: Vlastník nemovitosti (třetí osoba) podepíše zástavní smlouvu u notáře. Tato smlouva je povinně notářsky ověřená. Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví, musí podepsat všichni vlastníci.
2. Příprava dokumentů: Musíš předložit: odhad hodnoty nemovitosti (ne starší než 1 rok), výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy (pro pozemky a domy - pro byty se snímek nepožaduje).
3. Vklad do katastru: Spolu s vlastníkem nemovitosti podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento krok stojí 2 000 Kč. Po zápisu se na list vlastnictví nemovitosti zaznamená zástava.
4. Pojištění: Banka vyžaduje, aby zastavovaná nemovitost byla pojištěna proti požáru, vodě a jiným rizikům - a to výhradně ve prospěch banky. To znamená, že pokud by došlo k poškození, pojistná náhrada půjde přímo bankě.

Celý proces trvá obvykle 14 až 21 dní. Většinu času zabírá čekání na notáře a zápis v katastru. V některých případech, kdy je nemovitost ve složitém vlastnictví nebo má historii stavebních sporných případů, může trvat i měsíc.

Co znamená zástava pro vlastníka nemovitosti?

Tady je ten klíčový bod, který mnoho lidí přehlíží: zástava neznamená, že přijdeš o nemovitost. Můžeš v ní stále bydlet, pronajímat, opravovat - všechno, co děláš běžně. Ale existuje jedna velká omezení: nesmíš nemovitost prodat, darovat nebo zastavit někomu jinému bez souhlasu banky.

Na listu vlastnictví je zapsána tzv. zástava - což je právní zákaz jakéhokoli zcizení. Pokud chceš třeba prodat dům svých rodičů, musíš nejprve banku informovat. Banka pak musí potvrdit, že dluh je splacený nebo že je k dispozici jiné zajištění. Pokud to neuděláš, prodej je neplatný. A pokud se to pokusíš obejít, můžeš skončit na soudě.

Pro vlastníka zastavované nemovitosti to znamená, že máš omezenou svobodu. Ale nejsi v nebezpečí - pokud dlužník splácí, nikdy se nic nestane. Zástava je jen „rezervní kolo“.

Proč to banky vůbec chtějí?

Banky nejsou blázni. Pokud ti dávají 4 miliony Kč na byt, který stojí 3,5 milionu, znamená to, že máš 0 % vlastního vkladu. To je riziko. A když se dlužník zhroutí, banka potřebuje zpět své peníze. A jediný způsob, jak se jistit, že to zvládne, je mít víc než jednu nemovitost jako záruku.

Podle Asociace českých bank je průměrná hypotéka v Česku v roce 2023 3,85 milionu Kč. Ale cena bytů v Praze nebo Brně přesahuje 5 milionů. A pokud máš příjem 30 000 Kč měsíčně, nemůžeš si dovolit 20 % vlastního vkladu. Zástava jiné nemovitosti je jediný způsob, jak se dostat na trh.

Banky jako ČSOB, Komerční banka nebo Česká spořitelna tuto možnost aktivně podporují. V roce 2022 jich využilo 85 % bank v ČR. A nejde jen o velké banky - i malé finanční ústavy ji používají, protože je to nejbezpečnější způsob, jak poskytnout úvěr klientovi, který by jinak nekvalifikoval.

Jaké jsou výhody a nevýhody?

Zástava jiné nemovitosti má jasně viditelné výhody - ale i závažné nevýhody, které si musíš uvědomit.

Výhody:

• Můžeš koupit nemovitost bez vlastního vkladu nebo s velmi nízkým vkladem.
• Banka ti může poskytnout vyšší úvěr - často až 90-100 % hodnoty kupované nemovitosti.
• Snížíš měsíční splátku, protože nemusíš ukládat vlastní prostředky.
• Pokud se ti podaří splácet, můžeš zástavu později uvolnit - průměrně po 4,2 letech, kdy poměr dluhu k hodnotě nemovitosti klesne pod 70 %.

Nevýhody:

• Riziko ztráty nemovitosti: Pokud se dlužník nevyplatí, banka může zastavovanou nemovitost prodat. A to i tehdy, když ty jsi nebyl dlužníkem - třeba tvoji rodiče přijdou o dům, i když oni nic nekoupili.
• Souhlas třetí osoby: Mnoho lidí odmítá zastavit svou nemovitost - podle průzkumu Porovnej24.cz 68 % lidí odmítá tuto možnost kvůli strachu z vlastní ztráty.
• Byrokracie: Proces je dlouhý, drahý (2 000 Kč poplatek + odhad + notář) a náročný na dokumenty.
• Prodej je omezený: Dokud je zástava zapsaná, nemůžeš nemovitost prodat nebo převést.

Kdo to využívá a kdo by to měl vyhnout?

Tento mechanismus je ideální pro:

• mladé páry, které nemají vlastní bydlení, ale jejich rodiče mají dům nebo pozemek.
• osoby s nižším příjmem, které chtějí vlastní bydlení, ale nemohou si dovolit 20 % vlastního vkladu.
• lidi, kteří mají jinou nemovitost, kterou nevyužívají - třeba dům po rodičích, který je nebydlený.

Nepoužívej to, pokud:

• si nemůžeš dovolit ztratit tu nemovitost - třeba pokud v ní žiješ s rodinou.
• máš komplikované vlastnické poměry - třeba spoluvlastnictví s bratrem, který se nechce zapojit.
• je nemovitost ve špatném stavu nebo má historii stavebních problémů.
• jsi vysokodlužný - banka ti to stejně neodpustí, pokud máš jiné úvěry.

Co se stane, když hypotéku splatíš?

Když splatíš hypotéku, zástava nezmizí sama. Musíš ji aktivně zrušit. Banka ti po splacení vyhodí potvrzení, že dluh je ukončený. Poté musíš spolu s vlastníkem nemovitosti podat návrh na výmaz zástavy z katastru nemovitostí. Tento krok stojí dalších 2 000 Kč. Bez toho zůstane zástava na listu vlastnictví navždy - a tvoje nemovitost bude „zamčená“.

Podle dat Asociace českých bank 78 % lidí, kteří použili zástavu jiné nemovitosti, ji uvolnili průměrně po 4,2 letech. To znamená, že když splácíš pravidelně, máš šanci získat svou nemovitost zpět během pár let.

Co dělat, pokud máš problémy se splácením?

Nikdy nečekaj, až banka zahájí výkon zástavy. Pokud vidíš, že se ti splátky nedaří, kontaktuj banku hned. Většina bank má programy pro restrukturalizaci úvěru - můžeš požádat o prodloužení lhůty, snížení splátky nebo dočasné pozastavení splátek.

Podle Jany Vávrové z ČNB: „V praxi k prodeji nemovitosti dochází jen ojediněle, jako krajní řešení.“ Banka chce, abys splácel. Nechce tě ztratit. Chce, abys zůstal v domě a platil.

Nejlepší je mít hypotečního poradce, který ti pomůže s komunikací s bankou. Nejde o to, že bys měl být „zlobivý“ - jde o to, že většina lidí neví, že existují alternativy.

Je to stále aktuální?

Ano. Ačkoliv ČNB zpřísnila podmínky pro zástavy od roku 2022 a Deloitte předpovídá, že podíl hypoték s více zástavami klesne na 9,5 % do roku 2025, tato možnost zůstává klíčová pro mladé klienty bez vlastního bydlení. Podle průzkumu Asociace českých bank z dubna 2023 62 % hypotečních poradců považuje zástavu jiné nemovitosti za „stále důležitou“ pro tento segment.

Nejde o zastaralý systém. Je to nástroj, který pomáhá lidem, kteří jinak neměli šanci vlastní byt koupit. Jen ho musíš používat s očima otevřenýma - a s plným pochopením, co to pro tebe i pro tu druhou osobu znamená.